Cada vez que recibo una consulta sobre las cláusulas suelo, acabo acordándome de la historia del cacique del pueblo que ufano comentaba al pretendiente de su hija: "pillín que te casas con ella por el interés" ¿por el interés?, le contestó ofendido, sepa Ud que el interés se lo puede meter donde le quepa, yo me caso por su capital.
El problema de la cláusula suelo, a mi entender, no es más que la punta de un iceberg; el problema es que cuando cientos de españoles pidieron prestado para comprar un piso, calculaban los ingresos que tenían e incluso calcularon que podrían variar las circunstancias, supieron bastante bien que existía la cláusula suelo (aunque quizá no analizaron perfectamente su importancia) pero bajo ningún concepto pudieron anticipar la catástrofe económica que se avecinaba, y ahora se ven sujetos a sacrificios extraordinarios para poder pagar los préstamos.
Es absurdo ante el estrepitoso fracaso de los organismos públicos nacionales e internacionales en sus previsiones económicas, que dichas previsiones económicas pudieran hacerlas mejor los ciudadanos.
No puede olvidarse que:
- De un lado en los últimos cinco años, no sólo se ha duplicado el número de parados, es que los funcionarios públicos han padecido recortes salariales y numerosos son los empleados afectados por expedientes de regulación de empleo que recortan sus sueldos, o cuando menos no los actualizan, por no hablar del número de empresas desaparecidas o en suspensión de pagos.
- Paralelamente, el IVA (impuesto indirecto que grava el consumo) de un 16% ha pasado al 21%, como media, por lo que, la cláusula suelo que afecta a algunas hipotecas y que impide una rebaja como mucho del 2% del interés de la misma, se antoja un tanto ridícula, cuando todos los ciudadanos hemos visto encarecidos todos los productos en un 5%.
Hay que tener en cuenta el problema de fondo, ¿Cuál es?:
- Se ha pedido prestado más de lo que se podía pagar, y ese exceso de deuda se produce en todos los órdenes: la deuda pública es fortísima, el endeudamiento de la banca (ocultado de diversas maneras) notorio, y el de los ciudadanos dramático.
- Hay un empobrecimiento generalizado de la ciudadanía, fruto de: un incremento de la presión fiscal, una generalizada bajada de los ingresos (bien por desempleo, bien por recortes salariales –ambos generalizados en los trabajadores; bien por un parón del consumo –generalizado en las empresas, que en España son mayoritariamente más comerciales que industriales-).
¿Qué soluciones se han ofrecido? La deuda pública está respaldada por las intervenciones de la Unión Europea y del Banco Central Europeo, el problema bancario amén de con diversos privilegios propios de su actividad, por el rescate.
¿Y los particulares?, pues si, también están protegidos, hay dos normas tendentes a protegerles, y a mi juicio lo primero que hay que hacer es divulgarlas (pues creo que no son conocidas), para luego analizarlas, criticarlas y mejorarlas, en la medida de lo posible.
Estas normas son el RD 6/2010 de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (que además reforma la anterior, y fija limitaciones inexistentes -hasta ahora- en las deudas y ejecuciones).
Pretendo aquí analizar la primera, aunque más que nada me gustaría abrir un debate, en el que anticipo que ya el propio título de la ley revela la escasa ambición de la misma ¿protección de deudores hipotecarios sin recursos?, ¿Qué pasa con los que tienen recursos pero son insuficientes?, la propia reforma de la ley que en un principio exigía que ninguno de los miembros de la unidad familiar tuviera recursos para pasar a exigir, tras la reforma de 2.013, un mínimo de ingresos cercanos a los 1.600€, pone de manifiesto como el legislador es consciente de lo poco eficaz que es la norma para abordar el problema de fondo, cómo se limita a dar una solución parcial, y si me apuran, del poco nivel de previsión y análisis del propio legislador; en todo caso, que además permite que las entidades de crédito (eso si voluntariamente) puedan aplicar la ley en casos no contemplados por ella.
De hecho, todas las entidades de crédito, están atendiendo el problema de fondo que nos ocupa, aunque evidentemente lo hacen de forma voluntaria y ofreciendo la solución que individualmente acuerda con cada cliente.
Esta negociación por parte de las entidades de crédito es estrictamente voluntaria, y obedece a los elevadísimos índices de morosidad que actualmente tienen, los cuales de no ser corregidos podrían incrementar su ya difícil situación económica.
En todo caso, hubiera sido conveniente una mejor regulación del proceso negociador, o cuando menos la existencia de un intermediario independiente entre banco y cliente que velara por el buen fin de la norma y del periodo negociador; a fin de cuentas se ha visto que el proceso de negociación entre el banco y el cliente para concertar el préstamo acabó culminando en el fracaso del impago (perjudicial para ambos) luego es de suponer que igual destino tendrá el proceso de renegociación de la deuda.
El problema de fondo, es complejo y la solución por tanto también ha de serlo, hay que analizar cada caso concreto y dar a cada ciudadano una solución adaptada a sus necesidades.
Lo que si que entiendo es que no basta con la intención de proteger simplemente a las familias sin recursos, sino también a la inmensa mayoría de una sociedad altamente endeudada y que soporta fuertes sacrificios para cumplir sus obligaciones (a mi entender con ingresos familiares medios de entre 1.000 y 1.500 euros todo lo que implique pagar deudas por encima de los 400 o incluso 300 euros es heroico).
¿Es necesaria una norma jurídica para resolver esta situación?, en principio dicha norma no sería muy correcta desde los principios de la libertad de mercado actualmente inexistentes, pero creo que indiscutiblemente si, y que ha de ser una norma protectora de los deudores:
- Porque la situación es excepcional, sobrevenida, generalizada e inesperada; evidentemente ello hace que la norma haya de tener una vocación general (esto es destinada a la generalidad de los ciudadanos –no sólo los especialmente desfavorecidos por tanto-), y ha de tener una vocación temporal, sólo con el objeto de corregir la situación actual, debiendo otra u otras normas las que deban de corregir las circunstancias que han provocado esta situación..
- Porque si algo se ha demostrado es la incompetencia de las partes en el proceso negociador, o dicho de otra manera, si tanto las entidades de crédito como los clientes se equivocaron en sus previsiones y negociaciones al concertar el préstamo ¿acertarán ahora para resolverlo?.
- Porque creo que el rescate de numerosísimas entidades de crédito y la creación del SAREB, por los poderes públicos (que no son otra cosas que el conjunto de los ciudadanos) legitima a estos moralmente para forzar contraprestaciones a las entidades de crédito (que por otra parte no, puede olvidarse ha cumplido su obligación de entregar el préstamo, no participa de las minusvalías de la inversión –como tampoco de sus plusvalías-, y hay un interés público en su subsistencia, que evidentemente depende de la subsistencia de sus clientes).
- Porque las normas de contratación decimonónicas, basadas en el principio de libre mercado entre iguales, no son suficientes en un libre mercado entre desiguales.
El consumidor, es obvio que no negocia en un plano de igualdad con la entidad de crédito, y si bien el análisis y las soluciones a este tema es muy complejo y difícil, también es obvio que: de un lado las técnicas de márketing actuales fácilmente hacen distraer su atención sobre elementos accesorios, o le hacen sentir como necesarios productos y servicios innecesarios, también que el exceso de información que se les facilita en el fondo lo que provoca es más confusión en el consumidor, y finalmente las normas de protección de consumidores y usuarios se están revelando poco eficaces.
Destaco ahora el RD 6/2012 de 11 de marzo protección de deudores hipotecarios sin recursos, suscrita por la inmensa mayoría de entidades de crédito, que permite esa negociación con las mismas si se dan ciertas circunstancias, que son:
1.- Que los ingresos familiares no superen 1.597.53 € mensuales, (2.130, 04€ en casos de especial protección como discapacitados (la regla es más compleja, pero al menos estas cifras son más inteligibles) hay que aclarar que en la unidad familiar no se incluyen los abuelos o familiares distintos de padres e hijos que conviven en el hogar familiar, y que es irrelevante la edad de los hijos, lo que implica:
a) Que no se incluyen en esos 1.597,53 las pensiones u otras prestaciones que cobran los abuelos que viven en el hogar.
Es lamentable saber que cada vez son más frecuentes familias que sacan a los ancianos de los asilos no con la intención de cuidar mejor de ellos, sino de poder mantener a la familia con la pensión del anciano.
b) Que protege a las familias en las que aún conviven hijos mayores que no perciben ingresos, pues tampoco se incluyen en esos 1597.53€ los ingresos que perciban los cónyuges de dichos hijos, ni a los que puedan percibir los nietos.
Se protege con ello un amplio elenco de hijos que, pese a estar emancipados al haberse casado y formado su propia familia, con motivo de la crisis, han tenido que volver al hogar paterno con sus cónyuges e hijos.
2.- Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos de la unidad familiar (40% si en ella hay discapacitados con más del 33%, dependientes o incapacidad laboral permanente).- Inicialmente la ley exigía un 60%.
O sea, y en el caso anterior 798,77€, la cifra en este caso parece sensata, pero creo que no en la práctica.
Esta cifra entiendo que es aplicable a los ingresos de la unidad familiar al tiempo de iniciar el proceso de negociación, no al tiempo del préstamo, dicho de otra manera, no es que la hipoteca suponga el 50% de los ingresos de la familia (probablemente más de 2.000€) al pedir el préstamo, sino actualmente.
3.- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria. Obsérvese que o sobrevienen circunstancias de vulnerabilidad o se alteran las circunstancias económicas, basta con que se dé uno de los requisitos, que por tanto son alternativos y no acumulativos (esto es: basta con que se de, uno de los dos).
También hay que destacar que la ley no pide que esta situación se produzca durante los cuatro años anteriores a la solicitud, sino dentro de dichos cuatro años anteriores, luego es posible que al tiempo de la solicitud dichas circunstancias hayan desaparecido, lo cual no es coherente con la finalidad de la ley, aunque a mí si me parece correcto, dado que entiendo necesaria una generalizada refinanciación de la deuda privada.
El que la ley pida una alteración significativa de las circunstancias que impliquen un mayor esfuerzo de acceso a la vivienda, a mi modesto entender, creo que no tiene sentido, pues la alteración es pública y notoria, y hace falta atender la crisis financiera de las familias, pero si es coherente con la finalidad de la ley que sólo pretende proteger a los deudores hipotecarios sin recursos, con lo que se trata es de, cerrar el círculo de personas beneficiadas por la ley.
¿Qué se considera esfuerzo sobre la carga hipotecaria y a que hay que multiplicar 1.5?. Se trata una corrección de lo anterior, esto es, ver qué porcentaje suponía la hipoteca en el ingreso familiar, y cuál es el porcentaje que hay ahora, y que este sea superior a lo que resulte de multiplicar aquél por 1.5.
De hecho puede afirmarse que de por sí las entidades de crédito no concedían préstamos hipotecarios si el conjunto de deudas de los clientes superaba el 33% de sus ingresos.
Un ejemplo es que si antes la familia ingresaba 2.000€, la cuota de 978,77€, suponía un 48.9385% de los ingresos familiares; ahora con ingresos de 1.597.53 €, dicha cuota de 978.77€ es un 50% de dichos ingresos familiares.
Por tanto este último porcentaje hay que multiplicarlo por 1.5 y el resultado de dicha multiplicación ha de ser superior al primero de los porcentajes obtenidos.
En el caso que vemos 48.9385x1.5= a 73.40775, luego no cabría aplicar la norma.
Conclusión es necesario que la hipoteca aproximadamente supusiera en su día un 20 o 30% de los ingresos familiares, para que ahora proceda aplicar la norma.
Son circunstancias de vulnerabilidad:
- .- Familias numerosas, o sea que en los cuatro años anteriores de no ser, hayan pasado a ser familias numerosas, por lo que no se aplica a las que lo fueran al tiempo del préstamo.
- .- Familias monoparentales con dos o más hijos, o sea mujeres que en los cuatro años anteriores o de tener uno o ninguno, han pasado a tener más de dos hijos, pero tampoco a las que ya estuvieran en esta situación al tiempo del préstamo.
- .- Familias con discapacitados en más del 33% o con situación de dependencia o incapacidad laboral, o sea que en los cuatro años anteriores haya sobrevenido la discapacidad, dependencia o incapacidad, nuevamente se excluyen las que ya estuvieran así al tiempo del préstamo.
- .- Familias con menores de 3 años, o sea, que sin ser numerosa haya tenido un hijo.
Sorprende extraordinariamente que no se contemple ni el estado de viudedad, ni la jubilación, ni la violencia de género, ni la toxicomanía o el alcoholismo, que son circunstancias merecedoras de protección y afectan gravemente a los ingresos familiares, en incluso en la propia ley 1/2013 si se tienen en cuenta para suspender dos años las ejecuciones (¿se suspende la ejecución, pero no se permite la supervivencia?....simplemente me parece cruel).
El estudio de este requisito, pone de manifiesto que la única finalidad del mismo es restringir enormemente el número de personas y familias que pueden beneficiarse de la norma. A mi entender hubiera sido mucho más fácil reconocer ex lege la variación de las circunstancias y simplemente invertir la carga de la prueba, imponiendo a la entidad de crédito la demostración de no tener que abrir proceso negociador con el cliente porque este no se encuentra afectado por la crisis.
4.- Que el conjunto de la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos suficientes con los que pagar la deuda.- Es alabable el requisito de ser suficiente para pagar la deuda tales bienes y derechos, aunque no especifica la ley cual es criterio que permite decidir cuando los bienes son suficientes y cuando no.
Desde luego la suficiencia hay que mirarla al tiempo de la situación merecedora de protección y no del préstamo.
La deuda a pagar ha de ser la garantizada por la hipoteca al tiempo de la necesidad de protección (no el préstamo inicial) más sus intereses y comisiones de amortización anticipada, pues esa es la obligación que compete al deudor, y: ni es la de pagar el préstamo recibido, ni sólo la del capital pendiente al tiempo de su necesidad.
Pero sigue la norma sin especificar qué se entiende por suficiencia, por lo que lo único razonable es que si dichos bienes se acercan al importe de la deuda más intereses y comisiones pero no llegan a dicha cifra, hay que afirmar que el deudor carece de bienes suficientes. Al menos esta interpretación, amén de literal, permite que la norma tenga algún sentido y aplicación.
Un último problema a resolver es ¿Qué pasa cuando el deudor tiene varios bienes todos hipotecados?, numerosas son las personas que han comprado varios bienes con expectativa de plusvalías o que por motivos laborales se han desplazado comprando con hipoteca una “segunda” residencia”. A mi entender la única solución razonable es entender que el valor total de los bienes no sea suficiente para pagar el valor total de las deudas; aunque me consta que en principio la existencia de más de un inmueble es un dato que provoca, al menos, un inicial rechazo de negociación por las entidades de crédito; y es lógico entender que dichas entidades de crédito no tratarán por igual a las personas que se encuentren en el primero de los supuestos, que a las que se encuentren en el segundo (por tanto la única solución es mirar caso a caso, y entidad a entidad, así como esperar que progresivamente se vaya aclarando la norma).
La ley pide certificado del Registro de la Propiedad sobre las propiedades de los miembros de la unidad familiar y declaración responsable de cumplimiento de los requisitos.
Lo primero es que resulta absurdo pedir Certificado Registral (cuyo coste aproximadamente son 60€) y no nota simple informativa (cuyo coste es de 3€), máxime cuando hablamos de deudores sin recursos, de hecho creo que la nota simple vale, pues de hecho esa información sólo puede obtenerse por internet en la plataforma informática de los Registros de la Propiedad.
Pero dado que se pide una declaración responsable, y que hay un régimen sancionador para los deudores que se amparen indebidamente en la ley, la prueba se debe de invertir, y por tanto basta la mera manifestación del deudor sobre su patrimonio y valoración para que la entidad de crédito, salvo que pruebe lo contrario, deba aceptar las valoraciones, y la mera manifestación del deudor de no haberse incrementado, o en su caso haber disminuido, la declaración patrimonial realizada al tiempo de pedir el préstamo (evidentemente con un régimen sancionador si el Banco realizara dicha prueba).
Otra solución implicaría costosísimas tasaciones, completamente incompatibles con la situación de necesidad que provoca la apertura del proceso negociador.
5.- Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. ¿Es correcto dejar al margen las segundas residencias y las empresas?, a mi entender no, pero así sucede.
Si la crisis económica la padecemos todos por igual, es justo que todos por igual nos veamos protegidos, quizá unos más que otros, pero no unos si y otros no.
En primer lugar quedan al margen los numerosos “empresarios” (en un país en el que se considera empresario lo que es un simple trabajador con empresa -¿o es que no son los políticos los que usan la palabra autoempleo o de favorecer a los emprendedores?-) que para salvar la empresa: bien ha hipotecado su local o nave (en la que como mucho si no trabaja sólo trabaja con menos de cinco empleados –las más de las veces familiares-), bien ha hipotecado su propio domicilio.
Pero es que en segundo lugar quedan fuera de la ley las segundas residencias, o sea la maltratada y casi inexistente ya, clase media.
Gran parte de los ciudadanos han invertido en casas en la playa o la montaña, muchos de ellos incluso intentando simplemente veranear un mes y alquilar otro para poder así bajar la carga hipotecaria, han sido prudentes en sus inversiones, y ahora estas decisiones les están dejando en situaciones delicadísimas, en las que pueden perder su primera vivienda, dado el colapso del mercado de segundas residencias.
No se entiende por qué, si las circunstancias son excepcionales y generalizadas, y mayoritaria la población endeudada más allá de sus razonables posibilidades de pago no son apoyados (igual que han sido apoyadas todas las entidades de crédito que lo necesitaban y el apoyo se ha producido en función de sus necesidades).
¿Se incluyen las ampliaciones del préstamo?, la ley es tardía, desde el año 2007/2008 se vienen firmando numerosas refinanciaciones de préstamos para comprar casas, y en dichas refinanciaciones era frecuente ampliar el préstamo (normalmente para financiar así los atrasos).
Entiendo que si, pues una cosa es el préstamo y otra la hipoteca, y si bien entiendo que no cabe ampliar la hipoteca (siempre sería segunda hipoteca) el préstamo puede ser ampliado, siendo además que si se amplía para refinanciar la deuda contraída al comprar la casa, a fin de cuentas el préstamo sigue teniendo por objeto dicha compra.
¿Y si los padres hipotecaron también su casa para que los hijos compraran la suya?, el siguiente requisito influye, pero por lo que se refiere al que nos ocupa, no creo que quede excluido, porque la ley pide que el préstamo garantizado con hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor, pero no que exclusivamente recaiga la única vivienda, por lo que nada impide que además de recaer sobre la única vivienda pueda recaer sobre otros bienes de otras personas.
Lo único que se pide aquí es nuevamente que el deudor no tenga más viviendas y que el deudor al menos haya garantizado con su propio patrimonio la deuda.
6.- Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c). El caso entronca con la última cuestión, pero hay que tener en cuenta los arts 119 y 120 de la ley hipotecaria, en ellos la distribución de la responsabilidad hipotecaria es sólo frente a terceros pues inter partes cualquiera de las fincas responde del importe total de la deuda.
De ello entiendo que si se hipotecan varias fincas en garantía de un crédito o préstamo, igual que el crédito o préstamo es único, también lo es la hipoteca (dado que la distribución es frente a terceros), y por tanto el préstamo con garantía hipotecaria de varias fincas no es un préstamo con varias hipotecas, sino un único préstamo con una única hipoteca.
Pero ello no evita que si los padres, en vez de hipotecar su casa en garantía del préstamo al hijo, simplemente avalaron el préstamo, si es necesario que en dichos padres se de la situación de ingresos ya estudiada.
Lo cierto es que, debido a un indebido conocimiento de la ley hipotecaria, a dos casos con identidad de razón se les da distinto trato.
Un caso que nadie habla y que se ha producido, es el de entidades que como “condición” para darte un préstamo hipotecario, pedía al cliente suscribir participaciones preferentes de la propia entidad, que luego pignoraban a favor de dicha entidad.
Pero lo que es peor es que la protección al deudor, ahora depende de un extraño, que es el que lo avaló.
Dicho de otra forma si un deudor necesitado es rico por familia no merece protección, pero si es pobre por familia, si la merece (pues según los ingresos de sus padres o hermanos avalistas pueden verse protegidos por la norma o no protegidos) o sea: no es importante que la persona esté necesitada, es necesario que lo esté toda su familia, o castigar a esta última por la desventura económica de uno de sus miembros.
Pero no queda ahí la norma, pues al hablar de otras garantías sin tener en cuenta quién las presta, amplía el círculo a: Amigos que avalan a otros amigos, trabajadores que avalan a sus empresas, o socios que avalan a sus sociedades (y recordemos que una cooperativa es una sociedad).En todo caso, quién actualmente está necesitado de especial protección, probablemente ya lo estaba al recibir el préstamo, y rara es la entidad de crédito que no ha pedido en estos casos garantías adicionales, por lo que la norma se restringe sólo a quienes no estando desprotegidos al tiempo de obtener el préstamo han pasado a estarlo con posterioridad.
Si la crisis es generalizada (y lo es), si toda la ciudadanía se ve afectada por ella, es lógico y justo dar soluciones a toda la ciudadanía, evidentemente dando más protección al más necesitado de ella; pero no dar exclusivamente protección al que se encuentra en una situación extrema y dejar desprotegido al que está pasando penurias más allá de lo razonable.
En definitiva, la norma resuelve un problema derivado de los préstamos hipotecarios, pero no la problemática actualmente existente por este motivo (aunque dicha solución, sería muy difícil y compleja).
7.- Que el precio de compra de la vivienda (según la población del municipio) esté entre los 120.000€ (si tiene menos de 100.000 habitantes) y los 200.000 (si tiene más de 1.000.000 de habitantes).- Nuevamente la clase media se ve al margen, pero es que ni eso, pues actualmente en Alcalá de Guadaíra (donde trabajo), cualquier adosado vale más de eso.
En el boom inmobiliario, miles de españoles se fueron a la periferia de las grandes capitales, y en dicha periferia hablar de menos de 200.000€ en una compra (cuando no menos de 300.000€) era ridículo.
Nuevamente con este requisito, el legislador, reduce ampliamente el número de personas que pueden beneficiarse de la norma, que prácticamente puede aplicarse sólo en barrios marginales o a viviendas de dimensiones ridículas.
De hecho, y de las probablemente más de mil hipotecas firmadas en mis diecisiete años de ejercicio profesional y siete destinos, con todo tipo de personas, dudo muchísimo que a una sola de ellas pueda serle de aplicación esta ley.
Si el problema que hay en España es que la ciudadanía se ha visto endeudada más allá de sus reales posibilidades de pago, y este es el problema de fondo que hay que resolver, el centrar el foco de atención a circunstancias accesorias no me parece correcto ¿Qué importancia tiene si el endeudado lo es por comprar su primera o segunda residencia, si la casa vale más o menos, si la garantía se ofreció de una u otra forma, e incluso donde vive el endeudado?.
Evidentemente la solución a lo que planteo es la suspensión de pagos, pero ¿Puede un particular afrontar los gastos que implica esa suspensión de pagos? ¿Puede la administración de justicia absorber la ingente cantidad de pleitos que ello acarrearía, cuando actualmente ya está colapsada?.
SOLUCIONES QUE OFRECE LA NORMA
Son tres fases, que actúan sucesivamente:
Primera: Esta fase va dirigida a procurar una restructuración de la deuda hipotecaria viable, a través de la aplicación de una carencia de la amortización del capital de los préstamos y de los créditos, así como una disminución del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización.
A mi entender, eso es, pan para hoy y hambre para mañana, aunque necesario.
Una carencia implica más cuota total a pagar por el que se encuentra en situación de necesidad, y no parece correcto que se haga negocio con ello, aunque si es justo antes de adoptar medidas más drásticas, dar un aplazamiento para que se preserven los intereses en juego al perfeccionarse el contrato.
A mi juicio un aplazamiento total de cuotas (con opción por el deudor si amplia o no el plazo) dándose los requisitos legales hubiera sido más acertado (igual que la ley 1/2012 ha suspendido durante dos años determinadas ejecuciones de hipoteca).
Segunda: Si lo anterior no es suficiente, las entidades podrán –con carácter potestativo−, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.
Lamentablemente creo que es la solución que, ya a estas alturas, procede.
Se equivocó la entidad al dar más de lo que debía a quien no debía, y el cliente cogiendo más de lo que podía devolver, ambos han de asumir las consecuencias.
Hay que tener en cuenta lo generalizado de la situación que describimos, pues no se trata de algunas personas sino de miles, y no dar un respiro a tantos miles, puede provocar una ruptura definitiva del mercado (cosa que tampoco interesa ni a las entidades de crédito ni a la clase política).De hecho, una de las soluciones que actualmente aceptan algunas entidades de crédito es que (dado que el precio de venta es inferior al de la deuda garantizada con hipoteca) aceptar que el deudor venta por el precio de mercado, dando carta de pago al deudor y haciendo una quita por un importe igual a la diferencia entre la deuda y el precio de venta.
Un ejemplo es que se debe a la entidad de crédito 150.000€ pero el inmueble que se compró, ahora vale sólo 100.000€. Teniendo en cuenta que la ejecución dura años, que el comprador no puede pagar, y que en el mejor de los casos la entidad obtendría el inmueble (que además tendría que vender) por un 75% del precio de tasación, la entidad de crédito acepta, en ocasiones, a cambio de los 100.000€ dar carta de pago de los 150.000€.
Dicho sea de paso el tratamiento fiscal de esta operación (considerada como una costosísima donación entre extraños) me parece un disparate, dado que no es un negocio gratuito y mucho menos con ánimo de liberalidad.
Tercera: Si ninguna de las medidas descritas logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, éstos podrán solicitar la dación en pago como medio liberatorio definitivo de toda la deuda, y las entidades deberán aceptar con la entrega de la vivienda la cancelación total de la deuda, aunque el valor de la vivienda sea inferior a dicha total deuda. En este caso, el deudor podrá seguir ocupando la vivienda durante dos años más pagando una renta adecuada a sus circunstancias.
Salvando el derecho del deudor de continuar ocupando la vivienda, no acabo de entender por qué esta solución es sólo si no se da la anterior, podrían perfectamente haberse establecido ambas como alternativas a falta de la primera y que sean entidad y cliente, quienes, según las circunstancias optaran por una, otra u ambas
CONCLUSIONES
A) Oigo mucho decir que los bancos son los culpables de la crisis actual, porque dieron a quienes no debían de dar, y es cierto, pero siempre recuerdo que jamás cuando el banco ponía el dinero encima de la mesa, he visto a nadie decir que no lo coge porque era demasiado y bastante posible que en el futuro no lo pudiera devolver.
El argumento de la cualificación del banco y la ignorancia del ciudadano me parece demagógico:
1.- Primero y fundamental, porque si hay algo que se ha demostrado, es precisamente la falta de cualificación de esa banca y de esos sesudos analistas con los que cuenta (y bien que ha pagado la banca un precio carísimo al haber desaparecido casi todas las cajas de ahorro o con las graves reestructuraciones de plantilla –en las que, para no variar, los platos rotos los están pagado los menos responsables….por otra parte, primeras víctimas de la situación, pues sus “hipotecas” estaban bonificadas en el tipo mientras fueran empleados de la entidad, y con la reestructuración bancaria, muchos de ellos, no sólo se ven en la calle, sino además pagando más por sus hipotecas).
2.- Pero es que en un estado democrático hablar con tanta ligereza de la ignorancia del ciudadano me parece peligrosísimo.
B) Creo que si bien las soluciones que ofrece la ley son acertadas, pero los requisitos para que lleguen dichas soluciones son, muy complejos, de difícil interpretación y cumplimiento, de ahí quizá el desconocimiento de esta norma y su escasa aplicación práctica, aunque la reforma de la ley 1/2013 parece que está surtiendo efecto.
En todo caso a mi modesto entender sería recomendable que la ley tuviera una vocación más general, y que tratara de proteger a todos los deudores hipotecarios en los que la grave alteración de circunstancias existentes en la actualidad. Por tanto no sólo los que están sin recursos o en el umbral de exclusión, sino todos los que han visto drásticamente disminuidos sus ingresos pero no la carga hipotecaria; eso sí con distintas soluciones para unos y otros, intentando respetar el contrato celebrado y respetando el legítimo derecho de la entidad de crédito de obtener beneficio.
La deuda privada es excesiva y hay que renegociarla (al igual que el estado y la banca renegocian la suya), esa renegociación no puede ser individual ni ausente de normativa.
¿COMO PUEDEN LOS NOTARIOS CONTRIBUIR?
Los aranceles Notariales no se cambian desde 1989 (si no han bajado), gracias a la Integración de los Notarios y los Corredores de Comercio, el Notario no sólo es un jurista altamente cualificado, sino que además tiene amplios conocimientos económicos.
Cuenta el Notariado con medios telemáticos que le dan acceso a numerosos organismos públicos y entidades de crédito, con lo que podrían, previo requerimiento del cliente, recabar la información que pide la norma.
La ley es compleja, y a mi juicio insuficiente, pero esa complejidad hace necesario un profesional altamente cualificado y con costes razonables que sepa interpretarla e imponerla, partiendo de la base de la existencia de una administración de justicia insuficiente y colapsada.
Además, el coste notarial en algunos temas de importancia social, como en materia electoral y en expedientes de nacionalidad es incluso gratuito.
El que el Notario sea competente para recabar la documentación necesaria para comprobar si se cumplen los requisitos legales, el que sea usado en el proceso de negociación con la entidad de crédito e incluso ofrezca o imponga el acuerdo, no es ningún disparate ni costoso, ni muy diferente de lo que se establece en la ley de Novación y Subrogación de préstamos hipotecarios (la cual fue muy eficaz para logar una bajada en los tipos de interés).
Basta con dar pocas más funciones de las que ya tiene al Notariado, reconociéndolo abiertamente como un órgano de jurisdicción voluntaria y abrir pocas más plataformas tecnológicas para hacer de una norma hasta ahora ni aplicada en una solución.
Con el boom inmobiliario y la integración de Notarios y Corredores de Comercio, casi se han triplicados Notarías ahora vacías y me parece un desperdicio, privar a la sociedad de unos profesionales cualificados, y sobre todo de una solución a sus problemas.
De futuro y para evitar los excesos que han provocado la situación actual:
- Sería conveniente limitar la posibilidad de redactar la hipoteca según minuta, primero porque ganaría la escritura en sencillez y claridad, y segundo porque no olvidemos que los aranceles Notariales tienen en cuenta los folios de las escrituras (de hecho de la factura de la hipoteca más cuestan los folios que la propia cuantía del documento).
- Igualmente sería más que conveniente que el Notario dejara de dar fe de las voluntades de las partes exclusivamente y pudiera entrar en el fondo de dicha voluntad. Con ello me refiero a dar al Notariado mayores funciones en el control de cláusulas abusivas (cuyo control ahora es exclusivamente judicial, y por tanto posterior a la perfección del negocio, con la inseguridad que ello acarrea).
- Sería conveniente: que los préstamos hipotecarios estuvieran sujetos a turno de reparto, esto es, que se quebrara la libertad de elección de Notario; ello parece contrario a la libertad de mercado y de competencia, pero es todo lo contrario, dado que el notario es al mismo tiempo profesional autónomo y también funcionario público. Si lo anterior no fuera admisible, que verdaderamente sea el consumidor el que elija al Notario, y no la entidad de crédito, como realmente sucede.
- Sería indispensable potenciar el derecho del consumidor a examinar la escritura en la Notaría dentro de los tres días anteriores a la firma, es un derecho que ya existe, pero que nunca se aplica. Simplemente encargar una escritura de un día para otro o con muy escaso margen de tiempo, cuando de dicha escritura alguien resulta obligado durante veinte a cuarenta años es una locura.
