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¿Que pasa si mi escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad?

 Es curioso que habitualmente se suelan plantear dos casos curiosos en el mismo día, y así me ha sucedido esta semana.

   El primero es un señor que compró en escritura pública en los años sesenta dos plazas en un mercado de abastos, dichas plazas se las compró al heredero (uno de los once) de una señora fallecida. Evidentemente el heredero hoy está muerto.

   El segundo es otro señor que compró a finales de los años 90 un piso, y que desde entonces no ha "pasado" su escritura por el Registro de la Propiedad.

   En el primer caso intentaba el Señor ver si había alguna manera de evitar un expediente de dominio, e inscribir su escritura en el Registro de la Propiedad, sin tener que hacer la herencia de la señora fallecida con once hijos (vaya Ud a saber quienes son y si están vivos) y la compra a los herederos del vendedor (también fallecido). Problema....el valor de esos puestos no supera los seis o diez mil euros y tanto tramitar el expediente de dominio como rehacer el tracto cuesta más dinero, amén del tiempo.

   Desde que compró los puestos se los tiene arrendado a un frutero que paga mensualmente la renta sin problemas desde hace cuarenta años.

   En el segundo caso, es más simple, sencillamente el señor ha encontrado lo más difícil de encontrar hoy en día....un comprador, y pretende firmar la escritura a la voz de ya, antes de perder "el mirlo blanco".

   En ese piso, en principio desocupado, ha estado viviendo una hija mientras estudiaba la carrera que terminó el verano pasado.

   Evidentemente son problemas distintos y con distintas soluciones, y no es aquí el caso analizarlas, pero si ver lo que ambos tienen en común, y es que el verdadero propietario no tiene la bendición registral.

   Lo primero que hay que explicar a ambos señores es que en España, rige la teoría del título y del modo (vamos que no es teoría, que es algo que en la edad media se formuló para desarrollar la figura de la traditio romana y consagra el artículo 609 del Código Civil) y que absolutamente nadie discute que la compraventa se perfecciona por el consentimiento y la propiedad se adquiere por la entrega.

   Lo segundo que hay que hacer es explicarles que la escritura (que ambos señores tienen) implica esa entrega, y por tanto hace a los compradores propietarios del bien adquirido.

   A mayor abundamiento: al primero le he tenido que explicar que es tan dueño, como que lleva más de cuarenta años cobrándole la renta al frutero del puesto del mercado de abastos, y que el frutero jamás se ha cuestionado a quién le pagaba, ni el propio señor se cuestionaba si tenía derecho al cobro, ni hacienda se cuestionaba los impuestos que pagaba como consecuencia de dicho cobro. Al segundo le he explicado que hace más de diez años que saluda a los vecinos del piso, que la comunidad de propietarios no ha tenido ninguna duda a la hora de cobrar las cuotas, y que ningún problema ha tenido su hija que felizmente ha terminado la carrera.

   Ni que decir tiene que ambos llevan pagando el IBI desde las fechas que dicen que compraron, y que consultado el Catastro sus afirmaciones son ciertas, amén de que he visto las respectivas escrituras que son correctas.

   Pero ¿Qué pasa si no inscribo? a ambos les he explicado que tienen el "gravísimo problema" de que ni pueden hipotecar el puesto del mercado de abastos (por otra parte dudo mucho que alguna entidad de crédito actualmente acepte como garantía hipotecaria un local de negocios) ni pueden hipotecar la casa.

   Ambos sonrieron y me miraron respondieron de una u otra forma ¿y se cree Ud con la que está cayendo que soy tan imbécil de pedir un préstamo a un banco para luego tener que pagarlo?.

   Lo que si que tuve que explicarles a ambos (y ninguno mostró disgusto por ello) es que al no ser titulares registrales la posibilidad de embargo de dichos bienes era muy remota.

   Seguían angustiados ambos temiendo por su propiedad, y (casualidades de la vida) uno había adquirido a una persona ya fallecida, y el otro en la misma escritura los herederos del titular registral aceptaban la herencia y vendían el bien.

   A ambos les expliqué el artículo 1473 del Código Civil, y que por supuesto si en el primer caso el difunto antes de fallecer firmó una venta a otra persona y esta persona (cuarenta años después aún no lo ha hecho) lleva su escritura al Registro de la Propiedad, el se quedará sin el puesto del mercado y tendrá que reclamar lo pagado a los herederos (vaya Ud a saber donde andan) del vendedor, amén de que a estas alturas de temporada es simplemente dueño por prescripción. Al segundo, es más delicado, le he explicado que si los herederos han pedido una segunda copia del testamento y han ido a otra Notaría a vender, y el comprador (que en trece años o no lo ha hecho......o no existe) llega al Registro, tendrá que demandar a dichos herederos lo pagado.

   También les he tenido que explicar que el artículo 34 de la ley hipotecaria pide buena fe, y que es difícil que alguien compre algo sin verlo, basándose en una simple nota registral; pues, la nota ni dice el volumen de ventas del puesto del mercado de abastos, ni el estado de conservación de los bienes, ni si el barrio en el que se encuentran es más o menos recomendable (por ejemplo).

   Evidentemente si las escrituras de los que vendieron tenían algún problema, ese problema les afectaba, pero también tuve que explicarles que las escrituras raras veces tienen "problemas", que dichos "problemas" son menores, y que si sus escrituras eran correctas, probablemente lo serían las de sus vendedores.

   Pero ¿sólo para hipotecar o para que me embarguen o para evitar que el que venda vuelva a hacerlo sirve el Registro de la Propiedad?.............pues sinceramente para poco más, teorías, principios, formulaciones, simposiums y libros habrá y hay intentando demostrar lo contrario, pero en un lenguaje claro, conciso y concreto, esta es la realidad.

   Lo que no sé por qué hay una especie de convencimiento en la sociedad sobre que: sólo si se inscribe una escritura se adquiere la propiedad, cosa que como he dicho y a la vista del artículo 609 del Código Civil, es falsa, o que la inscripción en el Registro de la Propiedad es obligatoria, lo cual también es falso.

   La inscripción es recomendable, su coste (en pocas ocasiones superior a 300€ y en las más rayando los 100€), comparado con sus beneficios (sobre todo evitar dobles ventas y permitir la hipoteca) es económico y la hace atractiva y recomendable.

   Jamás he recomendado que una escritura no se inscriba, es más, aunque el Reglamento Notarial no me obligara (que lo hace) siempre procuraría como Notario, que la escritura se inscriba y haría lo necesario a dicho fin.

   Vivimos en una sociedad muy distinta de la que vivieron nuestros abuelos en la que el valor de la palabra dada y de un apretón de manos era el mismo valor que tenía la honra de una persona y la honra era algo muy valorado.

   Siempre ha habido pillos, pero es cierto que cada vez más se aplica el adagio "las palabras se las lleva el viento".

   Por eso hay que firmar la escritura, para que negro sobre blanco quede clara la voluntad de las partes,  para que no pueda decirse el "no sabía" "yo quise decir" "no recuerdo" o "no me explicaron".

   Pero afortunadamente no somos un país de sinvergüenzas, en diecisiete años de ejercicio profesional no he visto a nadie intentando vender dos veces la misma finca, en gran medida gracias a la labor tanto de mis compañeros Notarios como Registradores de la Propiedad, pero sobre todo porque una gran mayoría de los españoles somos honrados.

   Todos sabemos que vender dos veces una misma finca es una estafa, pero también todos sabemos que si alguien intenta entrar en casa ajena comete un allanamiento de morada.

   Es cierto que hay especuladores que compran casas como churros, sin saber si quiera donde están, es más este tipo de personas (y otros muchos factores) han desembocado en la situación actual. Pero lo normal es que vendedor y comprador se pongan en contacto, se miren a la cara, visiten la casa, comenten su ubicación, su vecindario, sus calidades, se cuenten su vida y problemas, y tras un tiempo de meditación lleguen a un acuerdo.

   El comprador sabe quién le vende, intenta informarse sobre su honestidad (igual que el vendedor sobre la solvencia del comprador), ha visto el inmueble y llega ilusionado a la Notaría para formalizar una decisión que en muchísimos casos afectará al resto de su vida.

   El Notario es el que plasma esas ilusiones, el que remata el acuerdo informando de sus consecuencias (especialmente los tecnicismos que más de uno no sabe) el que acredita que la apariencia de honestidad de las partes se corrobora con la documentación aportada por estas y la información por él recibida, el que colabora con estas informando a las administraciones públicas a través de los índices del acto realizado, el que de oficio cambia el Catastro, el que les recuerda que tienen que hablar con la comunidad para los futuros recibos etc.

   El negocio se perfecciona ante Notario (de hecho el Notario sólo acredita el negocio ya perfeccionado antes), la propiedad, si no antes, se adquiere delante suya (incluso delante suya se fija un plazo para sacar los muebles o abandonar la vivienda), el Registro lo que hace es dar publicidad a esta operación que en otro caso sólo sería válida entre las partes, el que provoca que cualquiera tenga que aceptar el negocio formalizado (consulte o no el Registro visite o no la finca), pero nada más.

   El valor de esa publicidad es altísimo y su coste pírrico, pero el que sea muy recomendable algo, no lo hace obligatorio, ni siquiera pieza clave de la operación.

Divorcio ante Notario ¿es bueno el proyecto de ley?

 

   Cada vez más compruebo que muchas veces cuando alguien pregunta algo, más que responder conviene saber qué quiere preguntar verdaderamente.

   Un ejemplo claro es lo que escribo en otra entrada sobre la "cláusula suelo", en la que con frecuencia vienen clientes preguntando sobre ella, cuando verdaderamente la pregunta que me hacen es ...No puedo pagar mi hipoteca ¿hay alguna forma de bajar la cuota?.

   Es casi un tópico que con ocasión de cualquier firma, o incluso tomando café en la calle (No sé por qué Notarios y Médicos lo somos fuera del despacho) haya el típico comentario sobre el proyecto de ley que va a permitir la celebración de matrimonio ante Notario.

   Sinceramente en un porcentaje altísimo de los casos, quién me habla de la materia, lo único que tiene en mente son: o las bodas de  Las Vegas, de dos personas ante una especie de sacerdote vestido de Elvis o la imagen de Lauren Postigo casándose por el rito bantú.

    La siguiente cuestión que plantean, los pocos que pasan de dejar volar su imaginación viéndome vestido de Elvis, es el tema de los honorarios que cobraremos los Notarios por celebrar la boda, y los famosos 95€ de la operación.

   Todos callan cuando les explico que resulta curioso que las personas se escandalicen porque el coste de la boda sea tres veces inferior al precio del ramo de flores que llevará la novia, o igual que el coste del cubierto y las copas que se tomará cualquiera de los invitados.

   Los ejemplos son inagotables, pero ¿Cuál es el problema?.

   El problema es simplemente el colapso de la administración de Justicia y la ineficiencia de la Administración Pública.

   Los Juzgados y Registros Civiles están colapsados por una ingente cantidad de asuntos (algunos aunque no se lo crean complejos y difíciles) y una vergonzosa carencia de medios materiales y humanos (siempre me ha indignado que se hable tanto de los recortes en sanidad y educación, pero no en justicia).

   Hablar de los Ayuntamientos, es entrar en el farragoso mundo de la administración pública, donde cada Ayuntamiento es un mundo, y donde por otra parte, las tasas municipales por la celebración de matrimonio (normales si se tiene en cuenta la ruina en la que se encuentra la administración local), superan con mucho los famosos 95€.

   Pero ¿es el matrimonio o el divorcio el verdadero problema?

   Entiendo perfectamente el "drama" de la pareja de enamorados, que cuando deciden hacer un proyecto de vida común (en principio indefinido) se ven abocados a una vorágine de tiempos de espera y de gastos.

   Pero lo dramático no es eso, es cuando ese proyecto fracasa; es cuando viven juntas dos personas que se han querido y no pueden aguantarse.

   Es el momento del fracaso matrimonial cuando no hay plazos, y sin embargo, cuando nos topamos ante los que RSLS llama "buenos buenísimos" crean un concepto tan inexistente y absurdo como el de "divorcio de mutuo acuerdo".

   El "divorcio de mutuo acuerdo" sólo tiene uno (y en ocasiones ni ese), y es el acuerdo de romper la convivencia y del fracaso de un proyecto de vida común.

   Hablando precisamente en persona con RSLS,  me comentaba que no hay divorcio que no sea algo irracional, y tiene toda la razón. Por más que al final el divorcio se reconduzca a una cuestión económica, su base está en un profundísimo dolor moral, es el dolor del desamor; que será una palabra muy cursi, pero muchísimo más realista y descriptiva que la de "divorcio de mutuo acuerdo".

   El sufrimiento de quienes deciden divorciarse (cuando no hablamos del que ve como su pareja quiere el divorcio estando esa persona aún enamorada) es profundo, y las secuelas permanentes y duraderas.

   Es ese momento de angustia vital y moral, cuando nuestro "fantástico ordenamiento jurídico", reacciona y para resolver el problema, ofrece soluciones a cual más disparatadas: la primera reconducir todo a una cuestión monetaria (pues lamentablemente los hijos son en las mayoría de los casos una moneda de cambio y siempre las principales víctimas), la segunda pedir tiempo para resolver el tema, y la última hacer descansar la solución exclusivamente: bien en la voluntad común de los cónyuges (supervisada por el Juez y el Ministerio Fiscal), bien en la decisión que aquél con el informe de este (pero no de otros profesionales como asesores familiares o economistas) adopte en el tiempo y con los medios materiales con los que ambos cuentan.

  
  ¿Tiempo?...............¿Quién es el imbécil que cree que una angustia de esa magnitud en vez de arreglarse no se agrava (en ocasiones con consecuencias dramáticas) por el paso del tiempo?, ¿Es posible esperar (como sucede) de seis meses a un año tan sólo para que un Juez fije medidas provisionales? si los cónyuges están de acuerdo en la forma de divorciarse ¿El transcurso del tiempo reforzará el acuerdo o hará que sobrevengan circunstancias nuevas que hagan romper ese acuerdo con el simple propósito de hacer daño? ¿Sinceramente seis meses después de la ruptura el miembro de la pareja que vea al otro rehacer su vida se quedará quieto? ¿El cónyuge que abandone el hogar y esté seis meses sin ver a sus hijos mantendrá su postura? ¿Cuál es el futuro de esos hijos que van a estar seis meses o más probablemente sin ver a su progenitor y viendo sufrir al otro?.

   Afortunadamente el proyecto de ley, no sólo contempla la posibilidad de matrimonio, sino también de divorcio ante Notario, pero..............somos "buenos buenísimos" siempre que no haya hijos menores.

   Es un evidente paso adelante esta posibilidad, resuelve algunos problemas, pero....¿resuelve el problema?

   Si agilizamos a la administración de justicia de la necesidad de atender a los divorcios de mutuo acuerdo no habiendo hijos menores, al menos tendrán los jueces (que lo que si que no tienen es ni tiempo ni recursos materiales) mayores posibilidades de resolver acertadamente los divorcios contenciosos o aquellos en los que hay hijos menores.

   Eso es un avance importante, pues en pocas materias un Juez tiene que resolver más con sentido común y con un mucho de humanidad y del concepto abstracto de justicia, como en materia de familia. Un mayor tiempo permitirá al Juez, adoptar soluciones individuales acertadas, y evitará seguir viendo la lamentable cantidad de sentencias en las que el "copia y pega" o los "lugares comunes" es un modus operandi, que más que criticable, a mi juicio, es la prueba palpable de la falta de medios materiales con los que cuentan las personas que se encargan de la Administración de Justicia.

   Pero el avance es pírrico, pues los matrimonios suelen pasar las famosas crisis de los tres, cinco y siete años, mayoritariamente se celebran entre personas jóvenes, y por tanto pocos son los divorcios en los que no hay hijos menores.

   ¿Qué hacemos?, caben dos posturas: una la existente de hacer en todo caso intervenir al Juez y al Ministerio Fiscal, como garantes de los intereses de los menores, la otra partir de la realidad: saber cual es la verdadera actuación de Jueces y Fiscales; reconocer que por más que el proyecto matrimonial haya fracasado, el vínculo que une a un padre con un hijo es extraordinariamente infrecuente que fracase; aceptar que si unas personas mayores de edad llegan a un acuerdo, probablemente este acuerdo sea bueno, sensato y justo; asumir la falta de medios con la que cuenta la Administración de Justicia; buscar ante todo soluciones a los problemas, en vez de aplazar dichas soluciones, con el consiguiente efecto de agravar los problemas, cuando no convertirlos en irresolubles; aceptar que no estamos tratando sólo un tema de interés general y público (que lo es) sino un tema que afecta a lo más profundo e íntimo del ser humano.

   El Ministerio Fiscal es un órgano esencial en el ordenamiento jurídico y la cualificación de sus integrantes innegable, pero: lo mismo tienen que abordar un tema penal que un tema familiar (e incluso laboral a poco que un trabajador considere violados sus derechos fundamentales).

   Es imposible que el número de Fiscales existente pueda abordar la ingente cantidad de asuntos que se les encomienda.

   De hecho es cláusula de estilo en las contestaciones del Ministerio Fiscal a cuestiones matrimoniales manifestar que su posición queda a la espera de las pruebas que se realicen en el momento de la vista. ¿En el momento del juicio un día en el que hay que resolver varios asuntos puede en poco más de media hora ver el Ministerio Fiscal el problema?, definitivamente NO.

   La ingente cantidad de asuntos que actualmente se encomienda al Ministerio Fiscal y las distintas jurisdicciones en las que actúa, hace que poco más que estar de viaje de sala en sala puedan hacer sus miembros, que carecen del mínimo tiempo necesario para estudiar los asuntos, y que provoca que las vistas tengan que retrasarse en función de la agenda del Ministerio Fiscal

   Pero mi duda es más profunda. Si somos tan "buenos buenísimos" por qué no se pide la intervención del ministerio fiscal en cualquier decisión relativa a los menores adoptada por los padres que están casados y viven juntos, o si los padres no están casados.

   No podemos desconocer que así sucede cuando se trate de actos de especial importancia de los previstos en el artículo 166 del Código Civil, en ese caso volvemos a entrar en el farragoso e imposible mundo que abordamos en otra entrada relativa a la incapacidad.

   A mi juicio no hay gran problema en asumir que todo padre vela por el interés de sus hijos, y si ambos padres de común acuerdo deciden sobre su guarda y custodia, sobre su manutención y futuro, y más si se pide que el acuerdo se realice previo asesoramiento por un profesional (cosa que ahora no se hace en los procesos de divorcio) hacer que dicho acuerdo dependa de una posterior autorización judicial con audiencia del ministerio fiscal seis meses o un año después, lo único que hace es poner en peligro tanto el acuerdo como su cumplimiento.

   ¿No sería más fácil hacer al Juez resolver en caso de discrepancia e intervenir al Ministerio Fiscal en esos casos? ¿Qué problema hay si se celebran los acuerdos en presencia de Notario y si este -que por otra parte a diario juzga capacidades y legalidades- duda de la validez del acuerdo, lo ponga en conocimiento de la autoridad judicial?, o simplemente permitir que los padres lleguen al acuerdo y que el Notario de traslado al Ministerio Fiscal y a la autoridad judicial, estableciendo que la falta de actuación de los mismos en un plazo razonable (incluso entiendo por plazo razonable el de uno o dos meses, cuando hoy en día los Notarios constituimos sociedades en 24 horas, o sacamos copias en 5 días, o se liquidan los impuestos en 30 días) hace plenamente eficaz dicho acuerdo.

   Casi se puede decir que frente al derecho penal donde prima la presunción de inocencia, en materia civil, prima una presunción de sospecha sobre el correcto ejercicio de las funciones de guarda y custodia (sea de menores sea de incapaces).

   Entiendo incluso aceptable esta presunción, pero no entiendo que haya que aplicarla en todo caso, y mucho menos aplicarla cuando no haya medios materiales reales y eficaces que protejan a los menores, pues el efecto obtenido es el contrario al pretendido. Las decisiones han de ser inmediatas y adecuadas a los problemas planteados.

   Si existe un problema, aplazar en el tiempo su solución, lo único que hace es: o dificultar dicha solución o hacerla imposible.

   Creo que más de treinta años después de la ley del divorcio, dan una experiencia suficiente como para apreciar los problemas que este plantea, y ofrecer soluciones innovadoras y valientes, pero lamentablemente vivimos en una sociedad donde la dictadura de lo políticamente correcto provoca la peor de las censuras que es la autocensura.

   En todo caso la solución no puede partir de que baste con que lo cónyuges acudan al Notario manifestando su intención de divorciarse y el contenido del acuerdo, para que se formalice la correspondiente escritura, pues hay varios problemas:

   1.- La formación de la voluntad de los cónyuges, que no puede tener lugar por impulsos, ni puede formarse exclusivamente con las recomendaciones que el Notario (hechas de buena fe, pero que les inspira un cierto temor reverencial) pueda formular.

   2.- Se plantea el problema del ulterior cumplimiento del convenio o su revisión, situaciones estas que difícilmente no serán contenciosas.

   3.- Es de evidente interés público el tema, máxime si hay menores, no basta con aplicar la autonomía de la voluntad tal y como tradicionalmente se ha entendido esta, es necesario que dicha autonomía de la voluntad, se ejerza con información y tanto en beneficio del interés general como de los menores. Si es necesario un expediente para la celebración de matrimonio, con mayor motivo para su disolución.


   Entiendo necesario la tramitación de un expediente, con un plazo mínimo, y en el que debe de incorporarse documentación que permita contrastar los elementos que han servido de base a esta formación de voluntad.

   Este expediente debería de servir de base a la Autoridad Judicial y al Ministerio Fiscal, tanto para el análisis y validación de la escritura que se firme, como al objeto de posteriores impugnaciones, reclamaciones, expedientes de modificación del mismo, o dirigidos a exigir su cumplimiento.

   Incluir en dicho expediente una relación de bienes de los cónyuges, sus declaraciones de la renta, situación académica de los menores,  exigir la intervención de Abogado, e incluso de un asesor familiar o de un psicólogo que informe sobre los menores, y un economista que analice la situación de los cónyuges sería muy recomendable por lo menos (y en todo caso sería conveniente exigirlas para todo proceso de divorcio, cosa que no sucede).

   ¿Encarecería y retrasaría este expediente el proceso de divorcio?, evidentemente si.......y no. No pretendo que el proceso sea gratis, e incluso más barato (a corto plazo), lo que pretendo es simplemente que el proceso sea eficaz, y la documentación a la que me refiero no difiere ni debe de diferir mucho de la actualmente existente, pues si el problema es el mismo, lo que ha de ser distinta es su solución.

   Lo que si que no tiene precio es la extraordinaria lentitud que actualmente tienen los procesos matrimoniales, esa lentitud y ese tiempo perdido no es que tengan un coste (que evidentemente lo tienen) sino que de hecho provoca costes superiores a los que habría en otro caso.

   Muchas veces en cuestiones hereditarias les hago reflexionar a mis clientes que el mantener sus posturas y diferencias de dinero puede provocar un conflicto familiar que posteriormente no pueda resolverse con dinero.

   La intervención en este expediente de abogado no sería distinta de la necesaria intervención de abogado actualmente existente, y la intervención de psicólogos, orientadores familiares, e incluso economistas, lo único que provocaría es que las decisiones adoptadas sean más ecuánimes, más justas, y por tanto: de más fácil cumplimiento, más beneficiosas para los menores, e incluso para los propios cónyuges (que a fin de cuentas son quienes más directamente sufren el problema del divorcio).

   ¿Pedir la intervención de un asesor familiar, un psicólogo o un economista implica reconocer la ineptitud del Notario para resolver problemas?, a mi juicio lo único que implica es intentar resolver de modo serio, eficaz y en un tiempo prudencial el problema, y hacer que cada uno cumpla su función.

   El Notario no está para resolver problemas, sino para plasmar documentalmente la voluntad libre formada por personas mayores de edad.

   Lo cierto es que Notarios, Jueces y Fiscales, cuentan con una formación académica similar, siendo que estos dos últimos si que tienen que tomar decisiones, y en el proceso de divorcio se admiten diversas pruebas, lo único que trato es dejar dichas pruebas preconstituidas de común acuerdo entre cónyuges, para de un lado ayudar a estos en la solución de sus problemas, y de otro facilitar el ulterior trabajo de Jueces y Fiscales.

   Finalmente no trato de suprimir la intervención del Juez o del Ministerio Fiscal, sino que partiendo de la base de que rarísimas veces, aún habiendo menores, estos se limitan a ratificar el acuerdo de los cónyuges, lo único que trato es: de un lado hacer dicho acuerdo lo más ecuánime y justo posible; de otro que sea un acuerdo fruto de una reflexión seria y no fruto de la desesperación por la lentitud de la administración de justicia o derivado de la crisis que provoca el divorcio; y finalmente partir de la validez del acuerdo, para darle una obligatoriedad definitiva, pasado un plazo razonable sin que el Juez o el Ministerio Fiscal digan nada (sea porque no tienen nada que decir, o porque no han tenido tiempo de hacerlo).

   PD.- Estas son las funciones del ministerio fiscal, lo que no consigo es encontrar el número de personas que integran esta institución clave de nuestro ordenamiento, y desde luego leyendo su estatuto lo que se aprecia: no es que no tenga funciones, ni que dichas funciones no sean necesarias, por supuesto es de justicia reconocer su vocación, preparación y el esfuerzo personal que muchos de ellos realizan para la ingente labor que les es encomendada (ojalá muchos dedicaran a su oficio el cariño y el tiempo que los Jueces y Fiscales dedican al suyo), lo único que me cuestiono es si verdaderamente pueden con los medios materiales con los que cuentan cumplir dichas funciones, y hasta que punto pueden buscarse alternativas.

Experiencia de un Notario cinco meses después de la entrada en vigor de la necesidad de certificado de eficiencia energética en los edificios

  

Desde el 1 de Junio de este año, ampliando la normativa europea se exige el certificado de eficiencia energética, prácticamente para toda venta de edificios ¿Cuál ha sido mi experiencia?.

   No puedo negar los recelos iniciales propios de una enésima norma nueva, unido a la desazón que produce ver como la clase política española, completamente alejada de la realidad, sigue malgastando esfuerzos en resolver problemas inexistentes y elude la realidad económica y social de España.

   Como dice RSLS, me sorprendió lo "buenos buenísimos" que somos en España, donde la normativa Europea obliga a un certificado para los edificios nuevos y directamente la exigimos para toda venta o alquiler de edificio (sea o no nuevo).

   El ser "Notario de pueblo", me hace saber que todas estas novedades, quizá en el Paseo de la Castellana o en la Diagonal o en cualquier gran capital, más o menos puede ser entendida (que lo dudo), pero viendo como veo a diario, que subsisten los braseros de cisco picón en muchos sitios, intentar explicar en un pueblo que para vender la casa hay que llamar "al ingeniero" es una tarea ardua y poco gratificante.

   Tampoco entendí muy bien, por qué en una venta se exige este requisito y no en cualquier transmisión.

   Pero lo que más me sorprendió, es que la ley sólo pidiera la aportación del certificado de eficiencia energética, esto es, que un técnico determine cuál es la eficiencia energética de un edificio, más no que el edificio sea eficiente en el consumo energético.

   Dicho de otra manera, resulta completamente absurdo sancionar a quien no aporta el certificado de eficiencia energética de un edificio que consume poca energía y de tener el certificado tendría la mejor de las posibles calificaciones; pero quede inmune quién aporte el documentito de marras, así sea el edificio el culpable del agujero de la capa de ozono.

   Confieso que por motivos laborales y familiares, he realizado en mi vida personal más de 20 mudanzas, y jamás me he preocupado ni he visto a mi familia preocuparse al comprar o alquilar un inmueble sobre su eficiencia energética (todo lo más hemos intentado buscar una casa o un despacho que tenga calefacción o aire acondicionado).

   Pero es que en diecisiete años que llevo de ejercicio profesional, en los que me han hecho las preguntas más variopintas y he escuchado todo tipo de comentarios, jamás un cliente se ha planteado la eficiencia energética del inmueble que compraba.

   ¿Qué hace el ciudadano cuando ahora el Notario, tras hacerlo la inmobiliaria, le habla de la eficiencia energética del edificio?, mi experiencia, es que todos educadamente me oyen, pero también todos muestran un absoluto desinterés por el tema, todo lo más el vendedor se limita a hacer un comentario sobre "la gracia" que le hace el desembolso económico que ha tenido que hacer para lograr el certificado y el comprador sonríe socarronamente.

   Un porcentaje altísimo de ventas que se realizan en las Notarías, no son tales ventas, sino daciones en pago a entidades de crédito, que por motivo de sus balances económicos, no aceptan la dación en pago, sino que una sociedad (cuyo único socio es el banco) compra la casa y se subroga en la hipoteca.

   Amén de lo correcto de estas actuaciones y de la intolerable falta de control por parte de los organismos supervisores de las entidades de crédito, resulta ahora que quién entrega la casa porque no puede pagar sus deudas, si quiere hacerlo tiene que abonar el certificado de eficiencia energética.
Evidentemente, en todos los casos citados, la entidad compradora renuncia al certificado.

   Lo que si entiendo es que ese certificado, que al comprador le importa un pimiento, puedo o no incorporarlo a mis escrituras, y que si lo incorporo, he de tener presente que en el arancel Notarial además de por el importe de la operación, se fijan honorarios por los folios que lleva la escritura (y resulta paradójico que la extensión del certificado sea superior en número de folios a la extensión de la escritura) así como por el número de folios de la cada vez más numerosas copias que de dicha escritura hay que facilitar.

   Incorporar el certificado a la escritura, tal y como he oído recomendar, hace que dicha escritura tenga un coste de unos 100€ más que si no se incorpora y simplemente el comprador reconoce haberlo recibido.

   Esta es la solución por la que opto, aunque simplemente por prudencia, intento pedir educadamente que me lo exhiban (cosa que siempre he conseguido sin mayor problema).

   Creo que es el comprador, que tiene que pagar las copias el que, debidamente informado de la utilidad de incorporar ese certificado, debe decidir si lo hago, o me limito a reflejar su confesión de haberlo recibido. Y lo cierto es que explicado el tema a las partes, en el cien por cien de los casos han preferido ahorrarse el dinero, es más dudo muchísimo que alguien tras ser informado opte por una solución distinta.

   También es obvio que me es más cómodo y rentable no dar tantas explicaciones, pero no lo veo honesto, ni considero adecuado que en una escritura redactada por un Notario, el conjunto de documentos a ella incorporados sea superior al del propio negocio que se instrumenta; dicho negocio es lo principal, sus pactos y los juicios emitidos por el Notario también, el resto es importante (aunque no acabo de comprender la importancia del certificado de eficiencia energética) pero accesorio; y no puede desvirtuarse de esa manera la función Notarial.

   A mi entender hacer que el conjunto de documentos unidos a una escritura, sea superior al número de folios de dicha escritura, desvirtúa el documento Notarial, desvirtúa la información y el trabajo del Notario, y lo único que hace es reforzar la postura de los que dicen que al Notario solo se va a "firmar" o que este sólo cobra por "firmar".

   Si se quiere conservar la documentación complementaria del negocio jurídico, yo creo que una correcta interpretación del Reglamento Notarial y una mejor llevanza del libro indicador, ahorra costes al cliente y potencia la función del Notario, como persona que en "el momento de la verdad" asesora a las partes sobre el acto que realizan.

La que le espera a Di Stefano (el Matrimonio ante Notario y la situación de los incapaces)

    Mucho se ha escrito sobre el proyecto de reforma del Código Civil sobre la posibilidad de celebrar matrimonio ante Notario, en incluso yo, bromeando con mis clientes les comento que ya tengo preparado un traje de Elvis Presley y mi empleado una minifalda para servir el cátering, es más que si alguno pretende casarse por el rito Bantú (como hizo Lauren Postigo) que directamente vayan a la Notaría de enfrente.

 

   Recientemente en prensa ha salido la noticia del proceso de incapacitación que los hijos de Di Stéfano, han promovido, con ocasión de la intención de dicho jugador de casarse con una señorita sudamericana sensiblemente más joven que él.
 

   Ello me lleva a lo que, nada más salir la primera noticia, comentaba con los clientes serios que verdaderamente se preocupaban del tema, la jurisdicción voluntaria y el colapso de la administración de justicia.
 

   La idea de matrimonio ante Notario, surge, porque la intención de celebrar matrimonio civil, se topa con el problema de encontrar hora en un juzgado completamente colapsado o un Ayuntamiento que funciona deficientemente.
 

   Los procesos se pueden clasificar en contenciosos (en los que alguien se opone a nuestros intereses y el juez debe de decidir entre ambas posturas) y de jurisdicción voluntaria (en los que nadie se opone a nuestros intereses, pero es el juez quien debe de declararlos).
 

   Es este ámbito de la jurisdicción voluntaria, el propio del Notario, desde hace siglos, y el colapso de la administración de justicia hace necesario potenciarlo.
 

   Son de jurisdicción voluntaria, por ejemplo, los procesos de incapacitación, los que pretenden rectificar la cabida de una finca, reanudar el tracto sucesivo, incluso los divorcios de mutuo acuerdo, y sobre todo las infinitas autorizaciones que los representantes legales de los incapaces necesitan para actos de especial trascendencia.
 

   Si efectivamente llega a incapacitarse al famoso futbolista, lo que no saben sus hijos, es el drama que se les avecina, pues para poder realizar actos de especial importancia con el patrimonio de su padre, necesitarán una autorización judicial, con audiencia del Ministerio Fiscal, que amén del coste de tasas y letrados, probablemente tardará más tiempo que la expectativa de vida del jugador.
 

   Estoy acostumbrado a ver cómo hijos que no pueden atender a sus padres mayores, con enfermedades graves y degenerativas, intentan vender los bienes de dichos padres y así poder internarlos en centros especializados.
 

   Recientemente acudí a un centro de salud con el objeto de firmar un poder una madre de más de ochenta años que había tenido un ictus cerebral.
 

   La señora no reaccionaba, y simplemente emitía sonidos guturales ininteligibles. Los hijos me explicaron que si no mejoraba en unos días, probablemente le dieran el alta y la mandaran a casa, pese a que las posibilidades de que dicha persona pudiera si quiera moverse y hablar eran remotísimas.
 

   Simplemente no hay plazas en los hospitales, y me contaban, como su madre con unos cuidados mínimos podría seguir viviendo en ese estado un periodo indefinido, pero que necesitaba a alguien que la cuidara y no tenían más bienes que la cuenta corriente de la madre.
 

   Con todo el dolor de mi alma, me tuve que negar a firmar el poder (y no niego que la tentación era fuerte, pues conocía a dichos hijos y tenía la plena certeza de sus buenas intenciones), y les tuve que explicar (después de ir tres veces al hospital por si la madre mejoraba) que lo único que cabía era incapacitar a su madre.
 

   ¿Pero cuánto dura el pleito?, sin duda un mínimo de seis meses, ¿podría la madre haber otorgado el poder antes? si, pero ya era tarde.
 

   Lo peor era explicarles que encima de todo debían dar gracias a Dios porque el patrimonio de la madre era dinero, pues si llega a ser un inmueble, además de la incapacitación, había que solicitar judicialmente la autorización, para la venta y esta hacerse judicialmente (lo que en el mejor de los casos son dos años).
 

   Eran los propios hijos los que me decían ¿entonces lo mejor que puede pasar es que se muera mi madre cuanto antes?, no sabía que responder, pero tenía que cerrar los puños y aguantar para no decirles lo que pensaba.
 

   ¿Se puede seguir manteniendo el sistema?, si no hay recursos médicos para atender a las personas, si la administración de justicia está colapsada, hay que ofrecer alternativas.
 

   ¿Qué problema hay para que un Notario a la vista de facultativos pueda incapacitar? Los Notarios llevamos siglos apreciando la capacidad de quienes firman las escrituras, por no hablar de los testamentos, llevamos siglos constatando hechos, y hoy en día, con el avance de la medicina, poco añade un Juez o un Ministerio Fiscal a lo que diga un profesional.
 

   ¿Puede el Notario autorizar al tutor para actos de especial importancia? Nuevamente el colapso de la justicia obliga a plantear esta cuestión ¿Qué formación económica cuenta un juez para apreciar la oportunidad de un negocio?, curiosamente los Notarios estamos en primera línea del mercado, lo conocemos de primera mano y amén de formación jurídica contamos con formación económica, cosa que se exige en nuestras oposiciones y que se deriva de que llevamos nuestros despachos bajo nuestra responsabilidad económica.
 

   Lo dramático de la cuestión es que nadie se plantea el tema, simplemente son viejos o incapaces; vivimos en una sociedad hipócrita, donde lo políticamente correcto prima, teóricamente la protección del incapaz, desde el punto de vista jurídico, es impecable; pero desde el punto de vista práctico, al no haber medios ineficaz.
 

   Probablemente, la posibilidad de celebrar matrimonio ante Notario, acabe triunfando, pues normalmente son jóvenes; pero el tema de los incapaces (que aunque tengan derecho al voto no pueden ejércelo; y que cuestan dinero a la sociedad) seguirá siendo una auténtica vergüenza.

Se suprimieron los Consejos Familiares en los años ochenta ante su poca operatividad, se montó un dispositivo impecable para la protección del incapaz, pero no se dotaron los medios materiales para hacerlo eficaz.
 

   Evidentemente, no estaría de más dotar a los juzgados de recursos (sea por este, o por tantos y tantos motivos) pero si no los hay, no podemos permanecer insensibles, y mucho menos acudir a la idea del coste Notarial, para rechazar soluciones.
 

   Es paradójico que si el notario no juzga capaz al otorgante, pueda negarse (y lo hace con cierta frecuencia) a autorizar la escritura, es más tiene la obligación de comunicarlo al Ministerio Fiscal (cosa que personalmente me produce muchos reparos morales, pues si un hijo decide no incapacitar a su padres ¿quién soy yo para denunciarlo?...máxime cuando me consta que dicho hijo es quien padece la situación del padre y de la administración de justicia), en mi experiencia personal, a petición de los hijos hice la comunicación una vez y el Ministerio Fiscal aún no se ha dignado si quiera a responderme acusando recibo (hace más de año y medio de eso).
 

   La sensibilidad del Notariado sobre el tema, figuras como la autotutela o los poderes preventivos (hoy existentes) son en muy gran medida fruto de la actuación (tanto en el trabajo día a día, como en el estudio) de muchos compañeros.
 

   El problema de la autotutela y de los poderes preventivos, es básicamente el mismo que tiene el testamento, unido a un general desconocimiento de estas instituciones. Muchas personas no otorgan testamento (yo mismo he tardado trece años) simplemente por pereza y por un irracional temor a la muerte.
 

   Pero igual que si no se otorga testamento cabe la declaración de herederos intestados y la atribución de funciones en esta materia a los Notarios ha sido un éxito, también debe de haber soluciones similares en caso de incapacidad.

EL Pisuerga por Valladolid o la increíble resolución de la dgrn 13 de Septiembre de 2.013

   Están de moda actualmente los zapatos de rejilla, poner una muñeca Barby vestida de flamenca encima de la televisión y hablar de las cláusulas suelo.

   Hace unos años todos los españoles eran especialistas en fondos de inversión, luego pasaron a ser especialistas inmobiliarios y ahora a los juristas nos ha dado por ser especialistas en la cláusula suelo. Quizá sea el único que entienda que el problema no es la cláusula suelo (siendo cierto que la sentencia del TS - que pocos han leído, por otra parte,- es de esas que te hacen reconciliarte con la jurisprudencia e incluso con la justicia) el problema nunca es el interés, es el capital; dicho de otra manera, poco importa pagar un 2% o un 5% de interés si se deben 200.000€ y se ganan 1.000€ al mes, pagar más o menos por los intereses aliviará algo, pero la enfermedad grave es la deuda principal.

   Ahora los políticos, que subieron el IVA del 16% al 18%, para subirlo nuevamente al 21%, hablan de la cláusula suelo, protestando por los ciudadanos que por su préstamo hipotecario pudiendo pagar un 1.5% pagan un 4.5%, y olvidan que esos mismos ciudadanos pagan por todos los productos que compran y servicios que necesitan en concepto de IVA un 21% en vez de un 16% (por no decir que el interés del préstamo lo pagan para disfrutar la casa en la que viven; mientras que el IVA en sostener el sistema en el que pululan esos políticos que nos alegran tanto la vida).

   ¿Podría un cuerpo como el de los Registradores de la Propiedad ser insensible a la cláusula suelo?, evidentemente y con la misma cercanía al ciudadano que tiene un político, la respuesta ha de ser negativa, y en esta resolución encontramos a un miembro de dicho cuerpo que entra a apreciar la reciprocidad de las prestaciones e incluso aplica directamente los artículos 82 y 87 del TRLCOU.

   Curioso concepto de las obligaciones recíprocas, que la propia dgrn recuerda que no es equivalente (como si alguna vez lo hubiera sido desde que se suprimió la rescisión por lesión de ultradimidium) a equilibrio económico; de hecho si el registrador y la dgrn (tras esta resolución se me hace difícil usar las mayúsculas) se hubieran molestado en leer seriamente (y sin sectarismos corporativos) la normativa comunitaria y la sentencia 93/2013 de 9 de Mayo, verían que el art 3.1 de la Directiva 93/13 considera abusivas "las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato" también afirma la famosa sentencia 93/2013 de 9 de Mayo "El desequilibrio (art 4.1 Directiva 93/13) se aprecia en el momento de la celebración del contrato considerando las circunstancias que concurran en la celebración de dicho contrato u otro del que dependan", entendiendo el TS que "también hay que tener en cuenta las circunstancias que previsiblemente al tiempo de la celebración del contrato se previera o debiera haberse previsto que dicho contrato iba a tener", finalmente afirma el TS "Lo que no existe ni en derecho nacional ni en el comunitario es norma alguna que determine que se entiende por desequilibrio".

   ¿Puede un registrador de la propiedad apreciar la buena fe? ¿Puede apreciar el equilibrio de las obligaciones de las partes?, máxime cuando ni les ha visto la cara ¿puede apreciar conceptos que el propio Tribunal Supremo reconoce que no existen ni en el derecho nacional ni en el comunitario?, ¿Puede apreciar la capacidad de previsión de unas personas que ni ha visto y con las que no ha hablado? ¿Es sensato que el contrato principal de préstamo se vea tan gravemente afectado por su garantía accesoria? ¿Puede quién por ley está obligado a analizar lo accesorio entrar a valorar un contrato principal no sujeto a su competencia? ¿Cuenta un jurista con cualificación económica para analizar el complejo mundo del crédito?.

   La propia dgrn pierde una magnífica oportunidad de recordar estos conceptos, pero......como el Pisuerga pasa por Valladolid, dedica más de la mitad de su resolución, en vez de a hacer su trabajo (Que es ver si el título es o no inscribible o no en el Registro de la Propiedad, y resolver sobre las cuestiones planteadas) a realizar una especie de alegato del cuerpo de registradores de la propiedad como si este cuerpo fuera una especie de adalid del consumidor, y de camino sumarse al carro de la moda, promoviéndose la propia dgrn como uno de los innumerables "gurús" de las cláusulas suelo (por cierto de haberse leído la STS 9 de Mayo de 2.013, quizá hubiera sido interesante que tuviera en cuenta los once argumentos que da para no dar retroactividad a la nulidad –especialmente el fundamento d –cuando habla de la cláusula suelo como clausula largamente tolerada en el tiempo ya desde el 2004….sin tanto clamor de tanto adalid del consumidor- o el fundamento- diciendo previamente en el fundamento c que no es una cláusula inusual o extravagante-).

   Parte la resolución de tres premisas:

1. La STS 16 de Diciembre de 2009, diciendo que el fundamento duodécimo da un papel activo al registrador en las cláusulas abusivas, y he de reconocer que he puesto el enlace deliberadamente, pues dicha sentencia en ningún momento hace tal afirmación.
2. La St del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de Junio de 2009 (sinceramente no me he molestado en leerla).
3. La famosa STS 9 de Mayo de 2013, y el aforismo que lo que es nulo no produce efectos, desconociendo que este principio lo usa la sentencia en dos sentidos.

• El primero y fundamental para exigir a los tribunales de justicia españoles (no a los funcionarios públicos) apreciar la abusividad de una cláusula, pero a renglón seguido comunicarlo a las partes, por si el consumidor quiere no impugnarla y para que el empresario o profesional pueda defenderse.
• El segundo cuando se cuestiona si la abusividad de la cláusula suelo provoca la nulidad de la cláusula o del contrato (con la tremenda consecuencia que ello llevaría aparejado de la inmediata obligación del deudor de devolver todo el capital prestado).

   Posteriormente se centra en el artículo 12 de la ley hipotecaria que tras la reforma de 12 de Diciembre de 2007 obliga a inscribir "Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización". De esta norma extrae la necesidad de una interpretación sistemática y especialmente el artículo 18.1 de le ley 2/2009.

   Será que soy muy perspicaz, pero es que el art 18.1 tiene dos párrafos, el primero y el segundo: el primero (que si está primero será por algo) se refiere a los Notarios; y el segundo (que no es que sea el segundo por algo -que lo es-, es que la propia dgrn da a entender que es el único párrafo de dicho art) se refiere a los registradores.

   Pero es que curiosamente la norma citada es de aplicación a los préstamos concedidos por quienes no sean entidades de crédito (en definitiva los tradicionales usureros), y no deja de ser curioso que la dgrn sea capaz de llegar en la lectura de la norma, al artículo 18.1 párrafo segundo, sin haberse leído si quiera el primero de sus artículos; o por lo menos resulta increíble que se cite ley cuando en el asunto que tiene que resolver el llamado centro directivo interviene una entidad de crédito, o sea una entidad a la que no se le aplica dicha ley según el artículo 1 de la misma (que tampoco parece haberse leído).

   Si el art 12 de la LH habla de la inscripción de las cláusulas de vencimiento anticipado (recordemos del préstamo) y queremos hacer una interpretación sistemática de las normas, no estaría de más recordar que lo que se inscribe en el registro de la propiedad es el dominio y los derechos reales sobre bienes inmuebles (art 1 de la ley hipotecaria), lo cual me parece más coherente con una interpretación sistemática de las normas.

   Siempre he sostenido que la constitución es al mal jurista lo que el pueblo al político o la patria al militar (filfa que se usa cuando no se sabe que decir) pero el sentido común me indica que el derecho a la tutela judicial efectiva hace que sean los tribunales de justicia los que deban de determinar la validez de los contratos (y no un funcionario público que además ni siquiera tiene los elementos de juicio para poder analizar las circunstancias concurrentes en el mismo, pues ni ve a las partes, ni controla el iter contractual, ni tiene formación económica para apreciar sus consecuencias, ni siquiera tiene por función analizar el contrato -dado que el objeto de inscripción es la hipoteca y no el préstamo).

   Eso si, esas normas antiguas que hablaban del principio "pacta sunt servanda", o que el contrato tiene la fuerza de ley entre las partes, parece que se olvidan por una dgrn que si sabe largar latinajos en sus resoluciones.

   Pero en el culmen del despropósito y del sectarismo la dgrn se dedica a recomendar a los registradores que comprueben si se han cumplido los deberes de información que establece la normativa vigente (basicamente la oferta vinculante y ficha de información personalizada), o dicho de otra manera que el encargado de inscribir la hipoteca valore el proceso de formación de la voluntad en el préstamo (está claro que es la dirección general de los REGISTROS pero no del Notariado).

   Lo principal es el préstamo y lo accesorio y objeto de inscripción la hipoteca, es el Notario, nunca el Registrador, quien debe de analizar dicho contrato, quien tiene a las partes delante les informa y se asegura de que su voluntad es libre e informada.

   Pero lo que más niego, como Notario, es lo que no dice la resolución, pero se puede ver entre líneas, al ningunear la institución que represento. Es el Notario el verdadero garante de la voluntad de las partes, y el encargado de asesorar a las parte de forma imparcial e independiente, o como dice el art 147 del Reglamento Notarial "Sin mengua de su imparcialidad, el notario insistirá en informar a una de las partes respecto de las cláusulas de las escrituras y de las pólizas propuestas por la otra, comprobará que no contienen condiciones generales declaradas nulas por sentencia firme e inscrita en el Registro de Condiciones generales y prestará asistencia especial al otorgante necesitado de ella. También asesorará con imparcialidad a las partes y velará por el respeto de los derechos básicos de los consumidores y usuarios", todo ello por no hablar de la formación económica que si cuentan los Notarios en unas oposiciones que así exigen acreditarlo.

   ¿Necesitan los Notarios ayuda para cumplir estos objetivos? ¿Pueden mejorar sus servicios?, indiscutiblemente si, pero eso no implica que siendo el momento "de la verdad" el de la firma del contrato, y que sea criticable que la drgr intente desplazar el centro de interés a un momento irrelevante cual es el de la mera inscripción de la garantía del contrato firmado.

   ¿Son todos los Notarios buenos? hay Notarios y Notarios, buenos y buenas, malos y malas, guapos y feos, guapas y feas, altos y bajos, altas y bajas, gordos y gordas etc.....como en todas las profesiones, pero sinceramente conozco muchos compañeros que día a día explican sus escrituras a los comparecientes y les siguen recomendando los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines propuestos (y se pelean con empleados y abogados que por ejemplo tratan de vender una cuota indivisa cuando lo que hay que hacer es una disolución del condominio).

   Por cierto a ningún notario le he oído quejarse ni negarse porque tiene que dedicar su tiempo gratuitamente en las actas de jura de fidelidad al rey y obediencia a la constitución para adquirir la nacionalidad, ni por autorizar gratuitamente poderes para pedir el voto por correo, ni por estar gratuitamente de guardia un día de elecciones, siendo que no he visto la misma actitud cuando se encomienda gratuitamente un Registro Civil a otros funcionarios públicos.

   ¿La libertad de elección del Notario merma su imparcialidad? rotundamente no: la libertad de competencia podrá provocar la tentación de obedecer al poderoso, pero el Notario autoriza escrituras bajo su responsabilidad (o sea si se equivoca le cuesta el dinero) y la fidelidad del poderoso es fugaz.

   La libertad del Notario y el derecho de elección del mismo, le fuerza a estudiar, a dar soluciones originales, a ser creativo, a ser cercano, a ser rápido (me sonroja ver como una copia se expide en 5 días y el consumidor tiene derecho a examinar la hipoteca durante tres, mientras que son quince los días para calificarla), a ser amable, a estar presente en el despacho (en fin creo que ya me he pasado con lo de los plazos por lo que no podré más ejemplos).

   Cuando alguien quiere hacer testamento o quiere hacer capitulaciones matrimoniales, o simplemente un acta, todos hemos visto (incluso con un sencillo poder para pleitos) como le abren el corazón al Notario, como hombre honesto, discreto e imparcial.

   Es más, numerosas son las consultas que atiendo sobre las famosas cláusulas suelo, y sinceramente siempre acabo hablando de la ley de protección de deudores hipotecarios sin recursos, pues como dije al principio el problema de los españoles no es que paguen más o menos intereses por sus préstamos hipotecarios, sino que adeudan una cifra en concepto de capital muy superior a la que pueden abordar con sus ingresos.

   Podría decirse que cuando se realiza la dación en pago, bastaría con firmar la escritura y explicarla, pero numerosos son los casos en los que les aclaro a los deudores el contrato de arrendamiento que van a firmar seguidamente, e incluso les explico las ventajas que supone dejar de estar en listas de morosos cara a la recompra de la vivienda y posición de la entidad de crédito en dicha recompra (pues no siendo ya morosos pueden volver a obtener crédito y es posible -ojo simplemente posible- que si las cosas siguen como están las entidades acaben vendiendo por menos de lo que se han adjudicado en pago).

   Y encima siendo plenamente consciente del verdadero drama que vive la persona que tengo en frente (que en ocasiones viene al despacho a firmar con sus propios hijos).

   Sólo un Notario que sea padre puede entender el dolor de alma que se siente viendo eso, como sólo un Notario puede entender que se siente viendo a alguien a quien acaban de detectar Alzheimer otorga un poder general que subsiste en caso de incapacidad, o un enfermo terminal con la cabeza lúcida otorga testamento, o que siente un Notario padre cuando una chiquilla violada otorga un poder para querellarse contra el violador (yo encima tuve que autorizar el poder para pleitos del propio violador).

   Me da pudor reconocer en estos casos que el "momento de la verdad" sea cuando la persona enferma de Alzheimer, el moribundo, la víctima del delito, o la familia que entrega el fruto de los ahorros de su vida, acude al Notario; me da incluso pudor decir que soy un testigo de dichos hechos, pues no me gustaría serlo.

   Por los mismos argumentos entiendo que es inaceptable entender que la defensa del consumidor, como se ha intentado hacer ver sectariamente en esta resolución y diversos comentarios sobre la misma, corresponda al cuerpo de registradores de la propiedad, dicha defensa corresponde a Notarios y Tribunales de Justicia, y aceptar otra solución, ni es correcto jurídicamente ni, sobre todo, beneficioso.

   Empezamos con las "dudas fundadas" y al final acabamos con esto, pierde el Notariado, pero sobre todo, pierde la seguridad (tanto jurídica como económica), y en último término el ciudadano (que por otra parte ve estas cosas como "peleas de ricos", que es lo que me contestó una vez un cliente cuando le expliqué que había que hacer una escritura de subsanación de una constitución de sociedad que hacía una sociedad de Belice, con un poder otorgado en Gibraltar y procediendo el dinero de Luxemburgo -en el fondo era un gallego que armaba un barco pesquero- y al decir la escritura que el objeto -después de diversas actividades- era la explotación de bares en teatros, cines y salas de bingo la calificación registral ante la duda de si el objeto era la explotación del bingo o del bar del bingo -como le dije al sustituto de la persona calificante, dado que era imposible hablar con esta, mi hija con 13 años no ha tenido la más mínima duda- exigía las autorizaciones administrativas propias de las actividades de juego y apuesta........menos mal que el cliente también dijo "eso es que no ha tenido tiempo de estudiar todos los demás problemas de esta escritura).

   Las consecuencias de esta resolución pueden además ser gravemente perjudiciales para el tráfico (ya de por si bastante maltratado), pues si la inscripción de la hipoteca queda en el aire, es razonable que las entidades de crédito no cumplan su obligación de entregar el dinero al prestatario hasta que dicha inscripción se produzca, y si la misma es imposible sin previa inscripción de la compraventa ¿Qué vendedor transmitirá la finca sin la certidumbre de que va a cobrar?.

   PD.- Lo que más me duele de estas líneas es ser hijo de Notario y que mi padre sólo tiene tres ahijados (la hija de un Notario, la hija de un abogado y el hijo de un Registrador de la Propiedad), como persona con profundas convicciones, como hijos espirituales siempre ha tratado mi padre a esas tres personas. y me ha inculcado desde pequeño tanto el amor a mis hermanos espirituales, como el amor a sus padres, como el amor a las respectivas profesiones de los padres carnales.

   PDD.- Lo cierto es que por más que leo la resolución y sus comentarios, más me acuerdo de este genial grupo y en concreto de esta actuación

 

 

NO PUEDO PAGAR MI HIPOTECA ¿ES LA DACIÓN EN PAGO LA SOLUCIÓN?

  Cada vez que recibo una consulta sobre las cláusulas suelo, acabo acordándome de la historia del cacique del pueblo que ufano comentaba al pretendiente de su hija: "pillín que te casas con ella por el interés" ¿por el interés?, le contestó ofendido, sepa Ud que el interés se lo puede meter donde le quepa, yo me caso por su capital.

 

   El problema de la cláusula suelo, a mi entender, no es más que la punta de un iceberg; el problema es que cuando cientos de españoles pidieron prestado para comprar un piso, calculaban los ingresos que tenían e incluso calcularon que podrían variar las circunstancias, supieron bastante bien que existía la cláusula suelo (aunque quizá no analizaron perfectamente su importancia) pero bajo ningún concepto pudieron anticipar la catástrofe económica que se avecinaba, y ahora se ven sujetos a sacrificios extraordinarios para poder pagar los préstamos.

 

   Es absurdo ante el estrepitoso fracaso de los organismos públicos nacionales e internacionales en sus previsiones económicas, que dichas previsiones económicas pudieran hacerlas mejor los ciudadanos. 

   No puede olvidarse que: 

1. De un lado en los últimos cinco años, no sólo se ha duplicado el número de parados, es que los funcionarios públicos han padecido recortes salariales y numerosos son los empleados afectados por expedientes de regulación de empleo que recortan sus sueldos, o cuando menos no los actualizan, por no hablar del número de empresas desaparecidas o en suspensión de pagos.
2.  Paralelamente, el IVA (impuesto indirecto que grava el consumo) de un 16% ha pasado al 21%, como media, por lo que, la cláusula suelo que afecta a algunas hipotecas y que impide una rebaja como mucho del 2% del interés de la misma, se antoja un tanto ridícula, cuando todos los ciudadanos hemos visto encarecidos todos los productos en un 5%.

   Hay que tener en cuenta el problema de fondo, ¿Cuál es?:

1.    Se ha pedido prestado más de lo que se podía pagar, y ese exceso de deuda se produce en todos los órdenes: la deuda pública es fortísima, el endeudamiento de la banca (ocultado de diversas maneras) notorio, y el de los ciudadanos dramático.
2.    Hay un empobrecimiento generalizado de la ciudadanía, fruto de: un incremento de la presión fiscal, una generalizada bajada de los ingresos (bien por desempleo, bien por recortes salariales –ambos generalizados en los trabajadores; bien por un parón del consumo –generalizado en las empresas, que en España son mayoritariamente más comerciales que industriales-).

   ¿Qué soluciones se han ofrecido? La deuda pública está respaldada por las intervenciones de la Unión Europea y del Banco Central Europeo, el problema bancario amén de con diversos privilegios propios de su actividad, por el rescate.
 

   ¿Y los particulares?, pues si, también están protegidos, hay dos normas tendentes a protegerles, y a mi juicio lo primero que hay que hacer es divulgarlas (pues creo que no son conocidas), para luego analizarlas, criticarlas y mejorarlas, en la medida de lo posible.
 

   Estas normas son el RD 6/2010 de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (que además reforma la anterior, y fija limitaciones inexistentes -hasta ahora- en las deudas y ejecuciones).
 

   Pretendo aquí analizar la primera, aunque más que nada me gustaría abrir un debate, en el que anticipo que ya el propio título de la ley revela la escasa ambición de la misma ¿protección de deudores hipotecarios sin recursos?, ¿Qué pasa con los que tienen recursos pero son insuficientes?, la propia reforma de la ley que en un principio exigía que ninguno de los miembros de la unidad familiar tuviera recursos para pasar a exigir, tras la reforma de 2.013, un mínimo de ingresos cercanos a los 1.600€, pone de manifiesto como el legislador es consciente de lo poco eficaz que es la norma para abordar el problema de fondo, cómo se limita a dar una solución parcial, y si me apuran, del poco nivel de previsión y análisis del propio legislador; en todo caso, que además permite que las entidades de crédito (eso si voluntariamente) puedan aplicar la ley en casos no contemplados por ella.
 

 

   De hecho, todas las entidades de crédito, están atendiendo el problema de fondo que nos ocupa, aunque evidentemente lo hacen de forma voluntaria y ofreciendo la solución que individualmente acuerda con cada cliente.

 

   Esta negociación por parte de las entidades de crédito es estrictamente voluntaria, y obedece a los elevadísimos índices de morosidad que actualmente tienen, los cuales de no ser corregidos podrían incrementar su ya difícil situación económica.

 

   En todo caso, hubiera sido conveniente una mejor regulación del proceso negociador, o cuando menos la existencia de un intermediario independiente entre banco y cliente que velara por el buen fin de la norma y del periodo negociador; a fin de cuentas se ha visto que el proceso de negociación entre el banco y el cliente para concertar el préstamo acabó culminando en el fracaso del impago (perjudicial para ambos) luego es de suponer que igual destino tendrá el proceso de renegociación de la deuda.
 

   El problema de fondo, es complejo y la solución por tanto también ha de serlo, hay que analizar cada caso concreto y dar a cada ciudadano una solución adaptada a sus necesidades.
 

   Lo que si que entiendo es que no basta con la intención de proteger simplemente a las familias sin recursos, sino también a la inmensa mayoría de una sociedad altamente endeudada y que soporta fuertes sacrificios para cumplir sus obligaciones (a mi entender con ingresos familiares medios de entre 1.000 y 1.500 euros todo lo que implique pagar deudas por encima de los 400 o incluso 300 euros es heroico).

 

   ¿Es necesaria una norma jurídica para resolver esta situación?, en principio dicha norma no sería muy correcta desde los principios de la libertad de mercado actualmente inexistentes, pero creo que indiscutiblemente si, y que ha de ser una norma protectora de los deudores:

1.    Porque la situación es excepcional, sobrevenida, generalizada e inesperada; evidentemente ello hace que la norma haya de tener una vocación general (esto es destinada a la generalidad de los ciudadanos –no sólo los especialmente desfavorecidos por tanto-), y ha de tener una vocación temporal, sólo con el objeto de corregir la situación actual, debiendo otra u otras normas las que deban de corregir las circunstancias que han provocado esta situación..
2.    Porque si algo se ha demostrado es la incompetencia de las partes en el proceso negociador, o dicho de otra manera, si tanto las entidades de crédito como los clientes se equivocaron en sus previsiones y negociaciones al concertar el préstamo ¿acertarán ahora para resolverlo?.
3.    Porque creo que el rescate de numerosísimas entidades de crédito y la creación del SAREB, por los poderes públicos (que no son otra cosas que el conjunto de los ciudadanos) legitima a estos moralmente para forzar contraprestaciones a las entidades de crédito (que por otra parte no, puede olvidarse ha cumplido su obligación de entregar el préstamo, no participa de las minusvalías de la inversión –como tampoco de sus plusvalías-, y hay un interés público en su subsistencia, que evidentemente depende de la subsistencia de sus clientes).
4.    Porque las normas de contratación decimonónicas, basadas en el principio de libre mercado entre iguales, no son suficientes en un libre mercado entre desiguales.

   El consumidor, es obvio que no negocia en un plano de igualdad con la entidad de crédito, y si bien el análisis y las soluciones a este tema es muy complejo y difícil, también es obvio que: de un lado las técnicas de márketing actuales fácilmente hacen distraer su atención sobre elementos accesorios, o le hacen sentir como necesarios productos y servicios innecesarios, también que el exceso de información que se les facilita en el fondo lo que provoca es más confusión en el consumidor, y finalmente las normas de protección de consumidores y usuarios se están revelando poco eficaces.

 Destaco ahora el RD 6/2012 de 11 de marzo protección de deudores hipotecarios sin recursos, suscrita por la inmensa mayoría de entidades de crédito, que permite esa negociación con las mismas si se dan ciertas circunstancias, que son:
 

   1.- Que los ingresos familiares no superen 1.597.53 € mensuales, (2.130, 04€ en casos de especial protección como discapacitados (la regla es más compleja, pero al menos estas cifras son más inteligibles) hay que aclarar que en la unidad familiar no se incluyen los abuelos o familiares distintos de padres e hijos que conviven en el hogar familiar, y que es irrelevante la edad de los hijos, lo que implica:

   a) Que no se incluyen en esos 1.597,53 las pensiones u otras prestaciones que cobran los abuelos que viven en el hogar.

   Es lamentable saber que cada vez son más frecuentes familias que sacan a los ancianos de los asilos no con la intención de cuidar mejor de ellos, sino de poder mantener a la familia con la pensión del anciano.

   b) Que protege a las familias en las que aún conviven hijos mayores que no perciben ingresos, pues tampoco se incluyen en esos 1597.53€ los ingresos que perciban los cónyuges de dichos hijos, ni a los que puedan percibir los nietos.

   Se protege con ello un amplio elenco de hijos que, pese a estar emancipados al haberse casado y formado su propia familia, con motivo de la crisis, han tenido que volver al hogar paterno con sus cónyuges e hijos.
 

   2.- Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos de la unidad familiar (40% si en ella hay discapacitados con más del 33%, dependientes o incapacidad laboral permanente).- Inicialmente la ley exigía un 60%.

   O sea, y en el caso anterior 798,77€, la cifra en este caso parece sensata, pero creo que no en la práctica.

   Esta cifra entiendo que es aplicable a los ingresos de la unidad familiar al tiempo de iniciar el proceso de negociación, no al tiempo del préstamo, dicho de otra manera, no es que la hipoteca suponga el 50% de los ingresos de la familia (probablemente más de 2.000€) al pedir el préstamo, sino actualmente.
 

   3.- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

   A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria. Obsérvese que o sobrevienen circunstancias de vulnerabilidad o se alteran las circunstancias económicas, basta con que se dé uno de los requisitos, que por tanto son alternativos y no acumulativos (esto es: basta con que se de, uno de los dos).

   También hay que destacar que la ley no pide que esta situación se produzca durante los cuatro años anteriores a la solicitud, sino dentro de dichos cuatro años anteriores, luego es posible que al tiempo de la solicitud dichas circunstancias hayan desaparecido, lo cual no es coherente con la finalidad de la ley, aunque a mí si me parece correcto, dado que entiendo necesaria una generalizada refinanciación de la deuda privada.

   El que la ley pida una alteración significativa de las circunstancias que impliquen un mayor esfuerzo de acceso a la vivienda, a mi modesto entender, creo que no tiene sentido, pues la alteración es pública y notoria, y hace falta atender la crisis financiera de las familias, pero si es coherente con la finalidad de la ley que sólo pretende proteger a los deudores hipotecarios sin recursos, con lo que se trata es de, cerrar el círculo de personas beneficiadas por la ley.

   ¿Qué se considera esfuerzo sobre la carga hipotecaria y a que hay que multiplicar 1.5?. Se trata una corrección de lo anterior, esto es, ver qué porcentaje suponía la hipoteca en el ingreso familiar, y cuál es el porcentaje que hay ahora, y que este sea superior a lo que resulte de multiplicar aquél por 1.5.

   De hecho puede afirmarse que de por sí las entidades de crédito no concedían préstamos hipotecarios si el conjunto de deudas de los clientes superaba el 33% de sus ingresos.

   Un ejemplo es que si antes la familia ingresaba 2.000€, la cuota de 978,77€, suponía un 48.9385% de los ingresos familiares; ahora con ingresos de 1.597.53 €, dicha cuota de 978.77€ es un 50% de dichos ingresos familiares.

   Por tanto este último porcentaje hay que multiplicarlo por 1.5 y el resultado de dicha multiplicación ha de ser superior al primero de los porcentajes obtenidos.

   En el caso que vemos 48.9385x1.5= a 73.40775, luego no cabría aplicar la norma.

   Conclusión es necesario que la hipoteca aproximadamente supusiera en su día un 20 o 30% de los ingresos familiares, para que ahora proceda aplicar la norma.

    Son circunstancias de vulnerabilidad:

1. .- Familias numerosas, o sea que en los cuatro años anteriores de no ser, hayan pasado a ser familias numerosas, por lo que no se aplica a las que lo fueran al tiempo del préstamo.
2. .- Familias monoparentales con dos o más hijos, o sea mujeres que en los cuatro años anteriores o de tener uno o ninguno, han pasado a tener más de dos hijos, pero tampoco a las que ya estuvieran en esta situación al tiempo del préstamo.
3. .- Familias con discapacitados en más del 33% o con situación de dependencia o incapacidad laboral, o sea que en los cuatro años anteriores haya sobrevenido la discapacidad, dependencia o incapacidad, nuevamente se excluyen las que ya estuvieran así al tiempo del préstamo.
4. .- Familias con menores de 3 años, o sea, que sin ser numerosa haya tenido un hijo.

   Sorprende extraordinariamente que no se contemple ni el estado de viudedad, ni la jubilación, ni la violencia de género, ni la toxicomanía o el alcoholismo, que son circunstancias merecedoras de protección y afectan gravemente a los ingresos familiares, en incluso en la propia ley 1/2013 si se tienen en cuenta para suspender dos años las ejecuciones (¿se suspende la ejecución, pero no se permite la supervivencia?....simplemente me parece cruel).

El estudio de este requisito, pone de manifiesto que la única finalidad del mismo es restringir enormemente el número de personas y familias que pueden beneficiarse de la norma. A mi entender hubiera sido mucho más fácil reconocer ex lege la variación de las circunstancias y simplemente invertir la carga de la prueba, imponiendo a la entidad de crédito la demostración de no tener que abrir proceso negociador con el cliente porque este no se encuentra afectado por la crisis.
 

   4.- Que el conjunto de la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos suficientes con los que pagar la deuda.- Es alabable el requisito de ser suficiente para pagar la deuda tales bienes y derechos, aunque no especifica la ley cual es criterio que permite decidir cuando los bienes son suficientes y cuando no.

   Desde luego la suficiencia hay que mirarla al tiempo de la situación merecedora de protección y no del préstamo.

   La deuda a pagar ha de ser la garantizada por la hipoteca al tiempo de la necesidad de protección (no el préstamo inicial) más sus intereses y comisiones de amortización anticipada, pues esa es la obligación que compete al deudor, y: ni es la de pagar el préstamo recibido, ni sólo la del capital pendiente al tiempo de su necesidad.

   Pero sigue la norma sin especificar qué se entiende por suficiencia, por lo que lo único razonable es que si dichos bienes se acercan al importe de la deuda más intereses y comisiones pero no llegan a dicha cifra, hay que afirmar que el deudor carece de bienes suficientes. Al menos esta interpretación, amén de literal, permite que la norma tenga algún sentido y aplicación.

   Un último problema a resolver es ¿Qué pasa cuando el deudor tiene varios bienes todos hipotecados?, numerosas son las personas que han comprado varios bienes con expectativa de plusvalías o que por motivos laborales se han desplazado comprando con hipoteca una “segunda” residencia”. A mi entender la única solución razonable es entender que el valor total de los bienes no sea suficiente para pagar el valor total de las deudas; aunque me consta que en principio la existencia de más de un inmueble es un dato que provoca, al menos, un inicial rechazo de negociación por las entidades de crédito; y es lógico entender que dichas entidades de crédito no tratarán por igual a las personas que se encuentren en el primero de los supuestos, que a las que se encuentren en el segundo (por tanto la única solución es mirar caso a caso, y entidad a entidad, así como esperar que progresivamente se vaya aclarando la norma).

   La ley pide certificado del Registro de la Propiedad sobre las propiedades de los miembros de la unidad familiar y declaración responsable de cumplimiento de los requisitos.

   Lo primero es que resulta absurdo pedir Certificado Registral (cuyo coste aproximadamente son 60€) y no nota simple informativa (cuyo coste es de 3€), máxime cuando hablamos de deudores sin recursos, de hecho creo que la nota simple vale, pues de hecho esa información sólo puede obtenerse por internet en la plataforma informática de los Registros de la Propiedad.

   Pero dado que se pide una declaración responsable, y que hay un régimen sancionador para los deudores que se amparen indebidamente en la ley, la prueba se debe de invertir, y por tanto basta la mera manifestación del deudor sobre su patrimonio y valoración para que la entidad de crédito, salvo que pruebe lo contrario, deba aceptar las valoraciones, y la mera manifestación del deudor de no haberse incrementado, o en su caso haber disminuido, la declaración patrimonial realizada al tiempo de pedir el préstamo (evidentemente con un régimen sancionador si el Banco realizara dicha prueba).

 

   Otra solución implicaría costosísimas tasaciones, completamente incompatibles con la situación de necesidad que provoca la apertura del proceso negociador.
 

   5.- Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. ¿Es correcto dejar al margen las segundas residencias y las empresas?, a mi entender no, pero así sucede.

   Si la crisis económica la padecemos todos por igual, es justo que todos por igual nos veamos protegidos, quizá unos más que otros, pero no unos si y otros no.

   En primer lugar quedan al margen los numerosos “empresarios” (en un país en el que se considera empresario lo que es un simple trabajador con empresa -¿o es que no son los políticos los que usan la palabra autoempleo o de favorecer a los emprendedores?-) que para salvar la empresa: bien ha hipotecado su local o nave (en la que como mucho si no trabaja sólo trabaja con menos de cinco empleados –las más de las veces familiares-), bien ha hipotecado su propio domicilio.

   Pero es que en segundo lugar quedan fuera de la ley las segundas residencias, o sea la maltratada y casi inexistente ya, clase media.

   Gran parte de los ciudadanos han invertido en casas en la playa o la montaña, muchos de ellos incluso intentando simplemente veranear un mes y alquilar otro para poder así bajar la carga hipotecaria, han sido prudentes en sus inversiones, y ahora estas decisiones les están dejando en situaciones delicadísimas, en las que pueden perder su primera vivienda, dado el colapso del mercado de segundas residencias.

   No se entiende por qué, si las circunstancias son excepcionales y generalizadas, y mayoritaria la población endeudada más allá de sus razonables posibilidades de pago no son apoyados (igual que han sido apoyadas todas las entidades de crédito que lo necesitaban y el apoyo se ha producido en función de sus necesidades).

 

   ¿Se incluyen las ampliaciones del préstamo?, la ley es tardía, desde el año 2007/2008 se vienen firmando numerosas refinanciaciones de préstamos para comprar casas, y en dichas refinanciaciones era frecuente ampliar el préstamo (normalmente para financiar así los atrasos).

Entiendo que si, pues una cosa es el préstamo y otra la hipoteca, y si bien entiendo que no cabe ampliar la hipoteca (siempre sería segunda hipoteca) el préstamo puede ser ampliado, siendo además que si se amplía para refinanciar la deuda contraída al comprar la casa, a fin de cuentas el préstamo sigue teniendo por objeto dicha compra.

   ¿Y si los padres hipotecaron también su casa para que los hijos compraran la suya?, el siguiente requisito influye, pero por lo que se refiere al que nos ocupa, no creo que quede excluido, porque la ley pide que el préstamo garantizado con hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor, pero no que exclusivamente recaiga la única vivienda, por lo que nada impide que además de recaer sobre la única vivienda pueda recaer sobre otros bienes de otras personas.

   Lo único que se pide aquí es nuevamente que el deudor no tenga más viviendas y que el deudor al menos haya garantizado con su propio patrimonio la deuda.
 

   6.- Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c). El caso entronca con la última cuestión, pero hay que tener en cuenta los arts 119 y 120 de la ley hipotecaria, en ellos la distribución de la responsabilidad hipotecaria es sólo frente a terceros pues inter partes cualquiera de las fincas responde del importe total de la deuda.

   De ello entiendo que si se hipotecan varias fincas en garantía de un crédito o préstamo, igual que el crédito o préstamo es único, también lo es la hipoteca (dado que la distribución es frente a terceros), y por tanto el préstamo con garantía hipotecaria de varias fincas no es un préstamo con varias hipotecas, sino un único préstamo con una única hipoteca.

   Pero ello no evita que si los padres, en vez de hipotecar su casa en garantía del préstamo al hijo, simplemente avalaron el préstamo, si es necesario que en dichos padres se de la situación de ingresos ya estudiada.

 

   Lo cierto es que, debido a un indebido conocimiento de la ley hipotecaria, a dos casos con identidad de razón se les da distinto trato.

 

   Un caso que nadie habla y que se ha producido, es el de entidades que como “condición” para darte un préstamo hipotecario, pedía al cliente suscribir participaciones preferentes de la propia entidad, que luego pignoraban a favor de dicha entidad.

   Pero lo que es peor es que la protección al deudor, ahora depende de un extraño, que es el que lo avaló.

   Dicho de otra forma si un deudor necesitado es rico por familia no merece protección, pero si es pobre por familia, si la merece (pues según los ingresos de sus padres o hermanos avalistas pueden verse protegidos por la norma o no protegidos) o sea: no es importante que la persona esté necesitada, es necesario que lo esté toda su familia, o castigar a esta última por la desventura económica de uno de sus miembros.

   Pero no queda ahí la norma, pues al hablar de otras garantías sin tener en cuenta quién las presta, amplía el círculo a: Amigos que avalan a otros amigos, trabajadores que avalan a sus empresas, o socios que avalan a sus sociedades (y recordemos que una cooperativa es una sociedad).En todo caso, quién actualmente está necesitado de especial protección, probablemente ya lo estaba al recibir el préstamo, y rara es la entidad de crédito que no ha pedido en estos casos garantías adicionales, por lo que la norma se restringe sólo a quienes no estando desprotegidos al tiempo de obtener el préstamo han pasado a estarlo con posterioridad.

   Si la crisis es generalizada (y lo es), si toda la ciudadanía se ve afectada por ella, es lógico y justo dar soluciones a toda la ciudadanía, evidentemente dando más protección al más necesitado de ella; pero no dar exclusivamente protección al que se encuentra en una situación extrema y dejar desprotegido al que está pasando penurias más allá de lo razonable.

   En definitiva, la norma resuelve un problema derivado de los préstamos hipotecarios, pero no la problemática actualmente existente por este motivo (aunque dicha solución, sería muy difícil y compleja).
 

   7.- Que el precio de compra de la vivienda (según la población del municipio) esté entre los 120.000€ (si tiene menos de 100.000 habitantes) y los 200.000 (si tiene más de 1.000.000 de habitantes).- Nuevamente la clase media se ve al margen, pero es que ni eso, pues actualmente en Alcalá de Guadaíra (donde trabajo), cualquier adosado vale más de eso.

   En el boom inmobiliario, miles de españoles se fueron a la periferia de las grandes capitales, y en dicha periferia hablar de menos de 200.000€ en una compra (cuando no menos de 300.000€) era ridículo.

   Nuevamente con este requisito, el legislador, reduce ampliamente el número de personas que pueden beneficiarse de la norma, que prácticamente puede aplicarse sólo en barrios marginales o a viviendas de dimensiones ridículas.

   De hecho, y de las probablemente más de mil hipotecas firmadas en mis diecisiete años de ejercicio profesional y siete destinos, con todo tipo de personas, dudo muchísimo que a una sola de ellas pueda serle de aplicación esta ley.

   Si el problema que hay en España es que la ciudadanía se ha visto endeudada más allá de sus reales posibilidades de pago, y este es el problema de fondo que hay que resolver, el centrar el foco de atención a circunstancias accesorias no me parece correcto ¿Qué importancia tiene si el endeudado lo es por comprar su primera o segunda residencia, si la casa vale más o menos, si la garantía se ofreció de una u otra forma, e incluso donde vive el endeudado?.

   Evidentemente la solución a lo que planteo es la suspensión de pagos, pero ¿Puede un particular afrontar los gastos que implica esa suspensión de pagos? ¿Puede la administración de justicia absorber la ingente cantidad de pleitos que ello acarrearía, cuando actualmente ya está colapsada?.
 

SOLUCIONES QUE OFRECE LA NORMA
 

   Son tres fases, que actúan sucesivamente:

 

   Primera: Esta fase va dirigida a procurar una restructuración de la deuda hipotecaria viable, a través de la aplicación de una carencia de la amortización del capital de los préstamos y de los créditos, así como una disminución del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización.

   A mi entender, eso es, pan para hoy y hambre para mañana, aunque necesario.

   Una carencia implica más cuota total a pagar por el que se encuentra en situación de necesidad, y no parece correcto que se haga negocio con ello, aunque si es justo antes de adoptar medidas más drásticas, dar un aplazamiento para que se preserven los intereses en juego al perfeccionarse el contrato.

   A mi juicio un aplazamiento total de cuotas (con opción por el deudor si amplia o no el plazo) dándose los requisitos legales hubiera sido más acertado (igual que la ley 1/2012 ha suspendido durante dos años determinadas ejecuciones de hipoteca).

   Segunda: Si lo anterior no es suficiente, las entidades podrán –con carácter potestativo−, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.

   Lamentablemente creo que es la solución que, ya a estas alturas, procede.

   Se equivocó la entidad al dar más de lo que debía a quien no debía, y el cliente cogiendo más de lo que podía devolver, ambos han de asumir las consecuencias.

   Hay que tener en cuenta lo generalizado de la situación que describimos, pues no se trata de algunas personas sino de miles, y no dar un respiro a tantos miles, puede provocar una ruptura definitiva del mercado (cosa que tampoco interesa ni a las entidades de crédito ni a la clase política).De hecho, una de las soluciones que actualmente aceptan algunas entidades de crédito es que (dado que el precio de venta es inferior al de la deuda garantizada con hipoteca) aceptar que el deudor venta por el precio de mercado, dando carta de pago al deudor y haciendo una quita por un importe igual a la diferencia entre la deuda y el precio de venta.

   Un ejemplo es que se debe a la entidad de crédito 150.000€ pero el inmueble que se compró, ahora vale sólo 100.000€. Teniendo en cuenta que la ejecución dura años, que el comprador no puede pagar, y que en el mejor de los casos la entidad obtendría el inmueble (que además tendría que vender) por un 75% del precio de tasación, la entidad de crédito acepta, en ocasiones, a cambio de los 100.000€ dar carta de pago de los 150.000€.

   Dicho sea de paso el tratamiento fiscal de esta operación (considerada como una costosísima donación entre extraños) me parece un disparate, dado que no es un negocio gratuito y mucho menos con ánimo de liberalidad.

   Tercera: Si ninguna de las medidas descritas logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, éstos podrán solicitar la dación en pago como medio liberatorio definitivo de toda la deuda, y las entidades deberán aceptar con la entrega de la vivienda la cancelación total de la deuda, aunque el valor de la vivienda sea inferior a dicha total deuda. En este caso, el deudor podrá seguir ocupando la vivienda durante dos años más pagando una renta adecuada a sus circunstancias.

   Salvando el derecho del deudor de continuar ocupando la vivienda, no acabo de entender por qué esta solución es sólo si no se da la anterior, podrían perfectamente haberse establecido ambas como alternativas a falta de la primera y que sean entidad y cliente, quienes, según las circunstancias optaran por una, otra u ambas

 

CONCLUSIONES
 

   A) Oigo mucho decir que los bancos son los culpables de la crisis actual, porque dieron a quienes no debían de dar, y es cierto, pero siempre recuerdo que jamás cuando el banco ponía el dinero encima de la mesa, he visto a nadie decir que no lo coge porque era demasiado y bastante posible que en el futuro no lo pudiera devolver.

   El argumento de la cualificación del banco y la ignorancia del ciudadano me parece demagógico:

   1.- Primero y fundamental, porque si hay algo que se ha demostrado, es precisamente la falta de cualificación de esa banca y de esos sesudos analistas con los que cuenta (y bien que ha pagado la banca un precio carísimo al haber desaparecido casi todas las cajas de ahorro o con las graves reestructuraciones de plantilla –en las que, para no variar, los platos rotos los están pagado los menos responsables….por otra parte, primeras víctimas de la situación, pues sus “hipotecas” estaban bonificadas en el tipo mientras fueran empleados de la entidad, y con la reestructuración bancaria, muchos de ellos, no sólo se ven en la calle, sino además pagando más por sus hipotecas).

   2.- Pero es que en un estado democrático hablar con tanta ligereza de la ignorancia del ciudadano me parece peligrosísimo.

 

   B) Creo que si bien las soluciones que ofrece la ley son acertadas, pero los requisitos para que lleguen dichas soluciones son, muy complejos, de difícil interpretación y cumplimiento, de ahí quizá el desconocimiento de esta norma y su escasa aplicación práctica, aunque la reforma de la ley 1/2013 parece que está surtiendo efecto.

   En todo caso a mi modesto entender sería recomendable que la ley tuviera una vocación más general, y que tratara de proteger a todos los deudores hipotecarios en los que la grave alteración de circunstancias existentes en la actualidad. Por tanto no sólo los que están sin recursos o en el umbral de exclusión, sino todos los que han visto drásticamente disminuidos sus ingresos pero no la carga hipotecaria; eso sí con distintas soluciones para unos y otros, intentando respetar el contrato celebrado y respetando el legítimo derecho de la entidad de crédito de obtener beneficio.

La deuda privada es excesiva y hay que renegociarla (al igual que el estado y la banca renegocian la suya), esa renegociación no puede ser individual ni ausente de normativa.
 

¿COMO PUEDEN LOS NOTARIOS CONTRIBUIR?
 

   Los aranceles Notariales no se cambian desde 1989 (si no han bajado), gracias a la Integración de los Notarios y los Corredores de Comercio, el Notario no sólo es un jurista altamente cualificado, sino que además tiene amplios conocimientos económicos.

   Cuenta el Notariado con medios telemáticos que le dan acceso a numerosos organismos públicos y entidades de crédito, con lo que podrían, previo requerimiento del cliente, recabar la información que pide la norma.

   La ley es compleja, y a mi juicio insuficiente, pero esa complejidad hace necesario un profesional altamente cualificado y con costes razonables que sepa interpretarla e imponerla, partiendo de la base de la existencia de una administración de justicia insuficiente y colapsada.

   Además, el coste notarial en algunos temas de importancia social, como en materia electoral y en expedientes de nacionalidad es incluso gratuito.

   El que el Notario sea competente para recabar la documentación necesaria para comprobar si se cumplen los requisitos legales, el que sea usado en el proceso de negociación con la entidad de crédito e incluso ofrezca o imponga el acuerdo, no es ningún disparate ni costoso, ni muy diferente de lo que se establece en la ley de Novación y Subrogación de préstamos hipotecarios (la cual fue muy eficaz para logar una bajada en los tipos de interés).

   Basta con dar pocas más funciones de las que ya tiene al Notariado, reconociéndolo abiertamente como un órgano de jurisdicción voluntaria y abrir pocas más plataformas tecnológicas para hacer de una norma hasta ahora ni aplicada en una solución.

   Con el boom inmobiliario y la integración de Notarios y Corredores de Comercio, casi se han triplicados Notarías ahora vacías y me parece un desperdicio, privar a la sociedad de unos profesionales cualificados, y sobre todo de una solución a sus problemas.

   De futuro y para evitar los excesos que han provocado la situación actual:

1.   Sería conveniente limitar la posibilidad de redactar la hipoteca según minuta, primero porque ganaría la escritura en sencillez y claridad, y segundo porque no olvidemos que los aranceles Notariales tienen en cuenta los folios de las escrituras (de hecho de la factura de la hipoteca más cuestan los folios que la propia cuantía del documento).
2.     Igualmente sería más que conveniente que el Notario dejara de dar fe de las voluntades de las partes exclusivamente y pudiera entrar en el fondo de dicha voluntad. Con ello me refiero a dar al Notariado mayores funciones en el control de cláusulas abusivas (cuyo control ahora es exclusivamente judicial, y por tanto posterior a la perfección del negocio, con la inseguridad que ello acarrea).
3.    Sería conveniente: que los préstamos hipotecarios estuvieran sujetos a turno de reparto, esto es, que se quebrara la libertad de elección de Notario; ello parece contrario a la libertad de mercado y de competencia, pero es todo lo contrario, dado que el notario es al mismo tiempo profesional autónomo y también funcionario público. Si lo anterior no fuera admisible, que verdaderamente sea el consumidor el que elija al Notario, y no la entidad de crédito, como realmente sucede.
4.    Sería indispensable potenciar el derecho del consumidor a examinar la escritura en la Notaría dentro de los tres días anteriores a la firma, es un derecho que ya existe, pero que nunca se aplica. Simplemente encargar una escritura de un día para otro o con muy escaso margen de tiempo, cuando de dicha escritura alguien resulta obligado durante veinte a cuarenta años es una locura.